소피스트박

대학 이후 부모 찬스 없이 건물주가 되는 경우는 드뭅니다. 사업이 가능한 전문직, 사업가가 대부분이 아닐까 생각합니다. 물론 맞벌이를 하면서 부동산에 대한 통찰력이 있으신 분들도 간혹 건물주가 되는 경우가 있습니다. 흔히들 아파트 투자를 많이 하시는데, 아파트 투자는 한번으로 경제적 자유의 달성이 어렵습니다. 그러나 건물은 한개를 잘 매수하면 경제적 자유의 달성이 가능한 부동산 종목입니다. 대구 상가, 꼬빌, 빌딩도 10년 단위로 가격의 상승폭이 상당합니다. 이제 웬만한 아파트 2채를 매도하더라도 빌딩을 매수하기가 어려워집니다. 주위에 건물주를 잘 보면 혼자 힘으로 이루신 분들을 찾아보기가 쉽지 않습니다. 자수 성가 했다고 하지만, 결혼할 즈음 또는 그 이후 부모로부터 증여와 도움을 받은 분들이 대부분입..

대부분의 소시민들은 부동산 하면 아파트를 생각할 것이다. 그러나 소시민이 큰 부를 이루기는 여가 어려운 게 아닙니다. 흔히들 제도권 내에 들어오기가 한 세대 내에서 이루기가 어렵다고 합니다. 일반적으로 부모 찬스를 사용하지 않고, 일부 사업 가능한 전문직과 사업가를 제외하고는 불가능합니다. 그러한 분들도 결혼시기에는 부모찬스의 도움을 받아 현재의 위치에 오게 된 것입니다. 이유야 어찌 되었든 부모 찬스를 도움을 받은 사람은 한평생 좀 편한 삶을 살 가능성은 있습니다. 그러나 부모가 건물주이면 상황은 완전히 다릅니다. 나도 건물주가 될 가능성은 농후합니다. 건물 보는 안목은 아파트와는 판이하게 다르며, 공부도 많이 해야 되는 부분입니다. 특히 대구 아파트 시장은 23년-24년까지 어렵다고 합니다. 마찬가지..

우리는 부동산을 매수하면서 몇천, 심지어 몇 백만 원을 아끼려고 노력합니다. 아무리도 싼 가격에 매수하는 게 키 포인트라고 생각할 수 있습니다. 그러나 요즘에는 정보가 곧 돈이 되는 시대에 살고 있습니다. 매도자가 현재 어떤 상태인지? 왜 팔려고 하는지? 를 알면 여러모로 가격에 우위에 서게 됩니다. 특히 상가, 건물을 매수할 경우에는 몇억을 아까워해서는 안됩니다. 아파트는 10억 전후이지만, 건물은 최소 20억 이상인 것이 많기 때문에 좋은 물건은 흥정보다는 매도자가 원하는 가격에 매수를 하는 게 나의 건물이 되는 방법입니다. 이 말의 의미를 이해하시는 분은 매매 경험이 있는 분이라 짐작합니다. 정보의 가치를 얼마의 가격으로 정하기는 상당히 어렵습니다. 부자는 정보의 가치를 알고, 결단력과 실행력 등등..

23년 부동산 시장은 경기 침체, 고금리 지속으로 블랙스완을 경험할 것입니다. 이러한 위기는 누군가에게는 분명 기회가 될 것입니다. 대구 아파트는 특히 어려운 시장이 될 것이란 것은 여러 지표, 미분양 1만세대 이상, 23년 입주 물량 3.5만세대 등을 통해서 나타나고 있습니다. 그런데, 지금 그 전조 현상이 일어나고 있습니다. 전세 세입자가 계약 만료 시점에서 너도나도 계약 해지 통보가 이어지고 있다는 현지 중개사들이 전하고 있습니다. 제 주위에도 전세 세입자가 계약 해지를 통보하고 있다고 합니다. 아파트만 이런게 아니라 상가, 꼬마 빌딩 시장에도 이러한 조짐이 나타나고 있습니다. 초저금리 시대에 상가 대출 금리가 2.3-3.0 %로 대출을 받아 빌딩을 구매한 사람들이 대출 금리가 5%가 되고 조만간 ..

대구 꼬마 빌딩의 내용의 핵심만 담아서 전자책을 발간했습니다. 23년 금리 최고기에 아파트보다도 더 힘들 수 있는 것이 상가, 건물입니다. 그중에서 소시민들이 접근 가능한 꼬마빌딩에 대한 내용을 담았습니다. 특히 꼬빌 매수 단계에서 소유권 이전후, 건물 관리, 세입자 관리 등에 대한 핵심적인 내용만 다루었습니다. 대구의 8개의 신축과 리모델링 성공사례 꼬마빌딩을 중심으로 분석하였습니다. 이용하신다면 8개 꼬빌을 각각 10번 정도는 가보셔야 될 것입니다. #본 전자책의 목적과 의도 꼬마 빌딩은 서민들의 꿈입니다. 그러나, 시중에 판매되는 서적들은 꼬마빌딩의 일반적인 내용만을 담고 있어서, 혼자 공부하기에는 매우 많은 시간이 소요됩니다. 특히 대구의 꼬마빌딩 사례에 대한 분석은 전무하여 초보자들이 접근하기에..

지난 6개월에 걸쳐서 지난 10년이상의 대구빌딩, 상가의 내용을 저술하였습니다. 최근 5년간 지인들의 여러 빌딩, 상가의 150억 이상의 매매에 같이 고민하면서 느끼고, 생각하고, 배운 노하우를 책으로 출간하였습니다. 일반 빌딩 서적의 내용은 몇 페이지로 요약했고, 대부분 사례 중심으로 작성하였습니다. 적어도 10번 이상 보시고, 해당 건물을 10번 이상 가서 상상해 보실 것을 권해 드립니다. 10년 이상 상가 건물을 공부하면서 매매된 대표적인 사례중심으로 21개의 성공 사례와 6개의 실패 사례 중심으로 저술하였습니다. 매수후 멘탈관리에 대한 내용도 중점을 두었습니다. 본 전자책을 구매하시면 안되시는 분 -. 전자책의 가격이 비싸다고 생각하시는 분 -. 주식에 길들여져 단기간에 부를 이루려고 하시는 분 ..

그동안 많은 건물주를 만나 보았다. 이들의 공통점은 나이에 비해서 자신감이 넘쳤으며, 열정적이었고, 사업가가 많았다. 다음으로는 전문직도 있었으나, 사업가가 압도적으로 많았다. 아파트는 파는 사람, 사는 사람이 비교적 큰 손해를 보는 경우가 드물다. 아파트 가격이 비교적 투명하기 때문이다. 그런데 상가 건물은 매도인과 매수인 중에 누군가는 손해를 보고 이익을 얻는다는 것이다. 연일 금리 인상, 세계 경기 침체, 경제 위기 이런 뉴스가 보도되는 관계로 거래 절벽이다. 특히 고금리로 인하여 향후 건물은 시장에 많이 나올 것이다. 과거에 부자들은 왜 건물을 살까 라는 뜬금없는 생각을 하게 되었다. 결론은 은퇴, 명퇴한 사람이 생계의 수단이든, 직업을 위해서든 자영업을 선택할 수밖에 없다는 것이고, 그들이 수십..

미국의 기준 금리의 지속적인 상승으로 경착륙 시나리오가 현실이 되면 우리나라 환율은 1달러당 1500원, 1600원으로 갈 수 있다. 그러면 아파트 담보 대출 금리는 더 상승할 것이다. 전 세계 금융시장은 전염효과 때문에 더 큰 변동성에 직면할 것이다. 따라서 아파트 대출 금리든, 상가 대출 금리든, 여러 금융사별로 대출금를 비교해야 한다. 변동금리인 차주들은 고정금리로 갈아타는 것이 나은 선택이다. 결론은 지금 6억 이하 아파트를 구매하려면 주택금융공사를 이용하시고, 6억 이상의 아파트를 구매한다면 1 금융권 고정금리로 갈아타야 한다는 것이다. 비록 지금 고정금리로 갈아타면 변동금리보다 최소 1% 더 줄 수 있지만, 4억을 빌리면 연 단위로 400만 원을 더 주는 금액이다. 400만 원을 더 주는 게 ..

대구 광역시는 월말 미분양 자료를 발표하고 있습니다. 22년 8월 31일 자로 대구 아파트 미분양 현황을 발표했습니다. 1. 미분양 현황 아래 그림은 미분양 현황입니다. 8301가구가 미분양으로 집계되고 있는데, 현실적으로는 미공개 시행사까지 합치면 우리는 1만 세대 이상은 될 것이라고 추정할 수 있습니다. 아파트 방향성의 첨병이라고 할 수 있는 미분양이 계속적으로 증가한다는 것은 대구 부동산 시장이 좋지 않음을 가장 잘, 먼저 알려주는 지표입니다. 그럼에도 불구하고, 22년 하반기 분양 대기 물량은 적지 않은 세대라는 언론 보도가 나오고 있습니다. 2. 미분양 증감 추이 아래 그림은 미분양 증감 추이를 보여주는 그림입니다. 21년 12월을 기점으로 지속적으로 증가하는 것을 보여줍니다. 21년 11월 입..

미국 헤지펀드 업계의 거물 투자자 레이 달리오가 뉴욕증시의 추가 급락 가능성을 경고했다. 금리가 4.5%가 정도로 오르면 주가는 20%가량 부정적인 영향을 미친다고 추정했다. 이러한 추정은 레이 달리오의 경험적인 지식에 근거한 추론이고, 추정이다. 주식의 가격이 부동산 가격보다 6개월 선행한다는게 일반적인 정설이다. 미국의 금리를 예측하는 fed watch 의 그래프에서도 22년 12월이면 기준금리의 상단이 4.5%가 될것이라고 예측한다. 만일 이러한 미국금리 4.5%가 현실화되면 대구 부동산 시장은 지금보다도 더 하락은 확실시 된다는 추론을 해볼수 있다. 물론 그 사이 대구 수성구가 조정지역이 되면 거래는 살아날것이다. 그렇다 하더라도, 기준금리가 너무 높게 형성이 되면 상승은 어려울것이고, 하락이 더..