소피스트박

22년 한 해 동안 대구 부동산의 관심은 23년 입주 물량에 역대 최대인 상황이 어떻게 펼쳐 질지에 대한 우려와 기대로 가득한 한 해였습니다. 그래서 많은 분들이 23년을 걱정하면서 투자의 기회를 위해서 기다리는 시간이었습니다. 최근에 매수 문의와 관련해서 메일과 전화 문의가 부쩍 늘어나는 건 사실입니다. 그런데 질문은 간단합니다. A, B 아파트 중에서 어느 아파트를 사면 좋은가요? 현재 A 아파트 8억 인 호가인데, 저에게 7억에 초급매 매수 문의가 들어왔는데, 매수해도 될까요? 언제쯤 사면 바닥일까요? A아파트를 사면 향후 언제쯤 오를까요? A 아파트를 사면 얼마의 차익을 볼까요? 등등 질문도 다양하고, 사람마다 처한 상황도 다른데, 질문의 핵심은 비슷합니다. 요즈음에는 아파트를 단지 거주 수단만 ..

갑자기 날씨가 추워졌다. 그러나 대구 부동산의 겨울은 여름부터 시작된 듯하다. 대구 부동산은 21년 11월을 기점으로 꺾이기 시작했고, 거래절벽은 21년 초부터 시작되었다. 마피 1억 대구역 경남 아파트가 뜨고 나서, 대구 전지역 분양권이 마이너스가 아닌 곳을 찾아보기가 어려워 보일 정도로 분양권 시장은 어려움을 겪고 있다. 죽전역 인근의 아파트인 힐스테이트 아파트가 마이너스 2억에 매물이 나왔다. 물론 펜트하우스이긴 하지만 마이너스 2억은 시사하는 바가 크다고 하겠다. 58평이 13.54억에 나와있다. 수성구의 구축 아파트들 중에 A급지(위브, 수성 3가, 범어 3동 등) 아파트는 58평이 13억-18억을 유지하는 것을 감안하면 결코 저렴하다고는 할 수 없다. 그러나 중요한 것은 프리미엄이 마이너스 2..

23년 이번 시장은 어떤 형태로 분위기가 바뀔까? 대구 부동산의 침체의 골이 깊습니다. 그러나 골도 끝이 있듯이, 영원한 하락은 없을 듯합니다. 모두가 아는 사실이듯, 자이르네발 전세가 하락은 불을 보듯 뻔하지만, 공부하는 사람들이 워낙 많아서, 과거와는 다른 패턴을 보일 것입니다. 하락이 1년이상이 지났습니다. 여러 지표상으로는 앞으로 최소 1년 이상은 어려울 것이란 전망이 우세합니다. 미분양 1만가구 이상, 23년 입주 물량 3.5만, 24년 입주물량 2.1만, 고금리, 경기 침체 등을 생각하면 매수 타이밍은 요원한 상태이지만, 대구, 경북 매수자와 타 도시의 매수자가 매일 가격을 모니터링하고 있습니다. 이번 하락장이 긴 u자형을 그릴지, 단기간 u자를 그릴지, v자로 나타날지는 궁금해하실 분들이 많..

월배 아이파크의 가격이 3.85억에 거래가 되었다. 이 가격은 2017년 6월 전후 가격이다. 부동산은 심리가 크게 좌우한다. 지금 대구의 부동산 분위기는 자고 나면 최저가를 갱신한다. 그러나 진천역 인근 월배 아이파크는 바닥을 향해 가고 있는 듯한 흐름새다. 월배 아이파크는 초품아 아파트로 거주 만족도는 높다. 중학교 학군이 조금 아쉽긴 하지만, 살기에는 정말 좋은 아파트이다. 인근 월배 아이파크 2차, ak 그랑폴리스, 삼정그린 아파트 등 인근의 대부분의 아파트는 초품아다. 20년 12월 6.65억 원이 최고가이다. 이번에 최저가로 거래된 동은 111동이다. 최고가 대비 42% 하락이다. 일반적으로 하락기 폭락기에는 최고가 대비 40% 전후로 하락한다는 게 일반적인 정설이다. 그러나, 레고랜드 발 채..

대구 부동산이 연일 신저가를 이어가고 있다. 처분 서약, 입주 단지의 잔금 부족, 전세가 하락으로 인한 매매가 하락 등으로 일부 단지별로 투매가 일어나고 있다. 그러나, 이런 시기에는 급한 사연이 아니면 버텨야 한다. 경기 침체, 경제 위기등의 공포로 급한 사연이 없는데도 아파트를 던지는 행위는 바람직하다고 할 수는 없다. 대구의 대장 아파트인 힐스테이트 범어도 하락 분위기다. 중층이 13.5억에 매물로 나와 있다. 과거 실거래가를 보면 저층 2층과 5층이 13.5억에 거래된 것으로 비추어보면 10% 내외 하락한 것으로 보인다. 물론 거래가 되려고 하면 어느 정도의 하락된 가격에서 거래될 것으로 추정해볼 때는 15% 정도 하락이 될 가능성이 있다. 힐스테이트 범어는 경신고등학교 학군과 신축이라는 장점에도..

지난 6개월에 걸쳐서 지난 10년이상의 대구빌딩, 상가의 내용을 저술하였습니다. 최근 5년간 지인들의 여러 빌딩, 상가의 150억 이상의 매매에 같이 고민하면서 느끼고, 생각하고, 배운 노하우를 책으로 출간하였습니다. 일반 빌딩 서적의 내용은 몇 페이지로 요약했고, 대부분 사례 중심으로 작성하였습니다. 적어도 10번 이상 보시고, 해당 건물을 10번 이상 가서 상상해 보실 것을 권해 드립니다. 10년 이상 상가 건물을 공부하면서 매매된 대표적인 사례중심으로 21개의 성공 사례와 6개의 실패 사례 중심으로 저술하였습니다. 매수후 멘탈관리에 대한 내용도 중점을 두었습니다. 본 전자책을 구매하시면 안되시는 분 -. 전자책의 가격이 비싸다고 생각하시는 분 -. 주식에 길들여져 단기간에 부를 이루려고 하시는 분 ..

연일 대구 부동산, 아파트가 신저가를 기록하면서 거래된다는 보도가 언론과 유튜브를 통해서 접하면서 위기감을 느낀다. 한편으로 이번 기회만큼은 무주택에서 탈출하자. 나도 2 주택자로 1 주택은 본인이 거주하고, 월세 받는 삶을 살아 보자 등저마다 다짐한다. 이번에는 바닥을 잡을 것이라고, 그런데, 좀처럼 바닥이 언제인지 바닥이 오면 매수를 해야 하는지? 과연 바닥이 오면 누가 매수를 하는건지? 최근에 만촌 3동 -40%, 범어 푸르지오 -30%, 범어 e편한 -40 % 등 대구 핵심지 아파트가 -30% 이상 하락한 아파트들이 한두 단지가 아니라 헤아릴 수가 없을 정도다. 지금 들어가도 나쁘지 않다는 생각은 드는데, 왠지 내일은 더 떨어질 것 같고, 내년은 훨씬 더 떨어질것 같다. 너도 나도 떨어지고, 각종..

대구 아파트는 지금 하락하지 않는 아파트가 없다. 이러한 소식은 새로운 뉴스가 아니다. 그런데, 수성구의 핵심중의 핵심인 만촌 3동 아파트가 하락 중이다. 하락을 넘어 폭락 수준이다. 만촌 화성 3차 아파트가 8.3억 실거래가 를 찍은 것이다. 최고가 대비 거의 -40% 가까운 하락이다. 더 큰 우려는 만촌 삼정 그린코아 아파트가 9억대 매물이 많이 나오고 있다. 물론 현장에서는 더 낮은 매물도 있을 수 있다. 여기서 우리가 궁금해 하고 의아한 점은 과거 수성구의 핵심이라 하면 범 4만 3이었는데, 범 4는 하락 수준이라면 만 3은 폭락 수준이다란 것이다. 이유가 무엇인가? 첫째 만촌 삼정 그린코아 아파트 옆에 자이르네가 아직 미분양 상태라, 입주가 시작되면 전세가 하락하고, 전세가의 하락은 매매가의 하..

대구 부동산은 상승 요소보다는 하락 요소가 더 많습니다. 연일 언론에서는 환율 급등, 무역수지 적자, 영국발 금융위기, 미국의 금리인상 예고, 물가 급등, 경기 침체 등 국제적인 정세는 정상인 것을 찾아보기 어려운 것 같습니다. 전 세계 거시 경제는 늘 어려움이 있었으나, 이번에는 좀 더 심각한 상황은 분명한 것 같습니다. 대구 부동산은 이러한 국제적인 부정적인 상황과 더불어 매수 심리 위축, 미분양 증가, 금리 인상, 미분양 증가, 입주 물량 과다 등으로 연일 가격이 하락하고 있습니다. 거래가 이루어진 것들은 최저가로 거래되는 상황입니다 22년 6월 말 수성구를 제외한 대구 전역이 조정지역이 해제되었고 22년 9월 21일 수성구가 마지막으로 조정 지역이 해제되었습니다. 수성구가 조정 지역 해제되고 나서..

대구 부동산은 대중들의 매수 심리 위축, 미분양 증가, 금리 인상, 입주 물량 과다 등으로 연일 가격이 하락하고 있습니다. 거래가 된 것은 신저가를 찍는 아파트 실거래가가 많습니다. 그래서 연일 대구 부동산 하락 기사가 언론에 보도가 되고 있는 현실입니다. 22년 6월 말 수성구를 제외한 대구 전역이 조정 지역이 해제되었고 22년 9월 21일 수성구가 마지막으로 조정 지역이 해제되었습니다. 수성구가 조정 지역 해제되고 나서 거래는 조금씩 이루어지고 있는 분위기 입니다. 그러나 이러한 수성구의 조정지역 해제는 타구 입장에서는 악재로 작용할 가능성이 큽니다. 과거 5년 전까지는 대구의 타구는 수성구와 제한된 경쟁을 했지만, 이제는 동일한 조건에서 경쟁하는 처지에 있습니다. 중구 청라언덕역 인근 중에서 중구를..