소피스트박

22년 한 해 동안 대구 부동산의 관심은 23년 입주 물량에 역대 최대인 상황이 어떻게 펼쳐 질지에 대한 우려와 기대로 가득한 한 해였습니다. 그래서 많은 분들이 23년을 걱정하면서 투자의 기회를 위해서 기다리는 시간이었습니다. 최근에 매수 문의와 관련해서 메일과 전화 문의가 부쩍 늘어나는 건 사실입니다. 그런데 질문은 간단합니다. A, B 아파트 중에서 어느 아파트를 사면 좋은가요? 현재 A 아파트 8억 인 호가인데, 저에게 7억에 초급매 매수 문의가 들어왔는데, 매수해도 될까요? 언제쯤 사면 바닥일까요? A아파트를 사면 향후 언제쯤 오를까요? A 아파트를 사면 얼마의 차익을 볼까요? 등등 질문도 다양하고, 사람마다 처한 상황도 다른데, 질문의 핵심은 비슷합니다. 요즈음에는 아파트를 단지 거주 수단만 ..

23년 3월 입주 물량은 역대급입니다. 물론 23년 10월이 더 많기는 합니다. 23년 3월은 대구의 향후 매매가를 판가름 하는 이정표가 될 가능성이 농후합니다. 23년 3월이면, 전매제한 단지들의 아파트 분양권이 시행령으로 매도할수 있기 때문입니다. 정확한 통계를 내기는 어렵지만 입주시까지 전매제한 금지된 아파트 단지가 대구 전역에 적지 않게 있는 걸로 압니다. 이러한 분양권 소유자들이 입주를 생각했겠지만, 현재 대구 부동산 시장의 빙하기, 어려운 상황 소식을 듣고 있을 겁니다. 그래서 매도를 희망하시는 분들도 분명 있으리라 봅니다. 그 시작이 23년 3월이 됩니다. 따라서 23년 3월은 4천세대 입주 물량은 가히 상상하기 어려운 물량입니다. 대구의 적정 수요가 1.2만 세대라고 합니다만, 이 수요도 ..

23년 대구 아파트 시장은 여러 악재들로 공포분위기입니다. 그중에서 알려진 악재로는 입주물량, 고금리, 미분양 증가로 요약될 수 있습니다. 특히 미분양 증가는 대구 아파트 시장의 반등이 언제가 될지 알 수 없습니다. 미분양이 소화되어야만 반등을 기대할 수 있으나, 미분양의 소진은 요원한 실정입니다. 23년 1월 말부터 시행되면 특례모기지론이 얼마나 시장에 힘을 발휘할지가 관건이긴 합니다. 수성구의 핵심 지역 중에서 만촌 3동의 대표적인 단지의 역전세가 일어날 가능성이 있는 단지를 보면 다음과 같습니다. [전자책] : 수성구 아파트 70개 분석 기회.위험 타이밍 https://kmong.com/gig/421982 [전자책] 대구 부동산 분석 매수 후보 리스트 예상가격과 타이밍, 23년 예상 시나리오 htt..

대구 부동산은 수성구 조정지역 해제후, 기대를 하는 사람이 적지 않았다. 그러나 고금리, 입주 물량, 미분양 증가, 경기 침체 등으로 기대는 걱정으로 변화였다. 수성구가 조정지역 해제되고, 거래가 살아나지 않으면서 대구 부동산 시장의 수렁으로 빠져드는 모습이다. 23년 3.5만 세대 입주와 1.2 만세대로 추정되는 미분양의 증가는 대구 아파트 시장을 예측할 수 없는 어려운 상황으로 몰아가고 있다. 최근 발표된 특례모지지론이 거래절벽을 해소할 것이란 기대가 있지만, 하락시장에는 그 어떤 정책도 효과를 보기는 어렵다는 지적이 우세하다. 그러나, 특례모기지론은 고소득자가 종잣돈이 부족한 상황에서 집을 매수할 수 있는 대안이란 점은 시사하는 바가 크다고 하겠다. 실거주 차원에서 그동안 아파트 매수를 미루어왔던 ..

지인들 중에 아파트로 성공한 사람도 있고, 그렇지 않은 사람도 있다. 아파트에 대해서 많이 아는 사람도 있고, 그렇지 않은 사람도 있다. 그중에서 자주 만나서 대화를 하는 두 분이 있다. 그 두 분의 실력은 내가 볼 때는 이론적으로는 비슷하다. 두분 중에 누가 더 뛰어나다고 평가할 수 없을 만큼 대구 부동산에 대해서는 많이 아는듯 하다. 그런데, 두분의 차이점은 명료하다. 한분은 경제적 자유를 달성한 분(이하 A라 칭함)이고, 한분(이하 B라 칭함)은 전혀 그렇지가 않다. 이론적으로는 오히려, B가 A보다 대구 부동산, 일반적인 부동산에 대해서 더 많이 아는 듯하다. 그런데 왜 이런 차이가 발생할까? A, B 두 분을 알고 지낸 지가 10년 가까이 된다. 10년 전 두 분의 경제적인 사정은 비슷했고, 연..

갑자기 날씨가 추워졌다. 그러나 대구 부동산의 겨울은 여름부터 시작된 듯하다. 대구 부동산은 21년 11월을 기점으로 꺾이기 시작했고, 거래절벽은 21년 초부터 시작되었다. 마피 1억 대구역 경남 아파트가 뜨고 나서, 대구 전지역 분양권이 마이너스가 아닌 곳을 찾아보기가 어려워 보일 정도로 분양권 시장은 어려움을 겪고 있다. 죽전역 인근의 아파트인 힐스테이트 아파트가 마이너스 2억에 매물이 나왔다. 물론 펜트하우스이긴 하지만 마이너스 2억은 시사하는 바가 크다고 하겠다. 58평이 13.54억에 나와있다. 수성구의 구축 아파트들 중에 A급지(위브, 수성 3가, 범어 3동 등) 아파트는 58평이 13억-18억을 유지하는 것을 감안하면 결코 저렴하다고는 할 수 없다. 그러나 중요한 것은 프리미엄이 마이너스 2..

23년 이번 시장은 어떤 형태로 분위기가 바뀔까? 대구 부동산의 침체의 골이 깊습니다. 그러나 골도 끝이 있듯이, 영원한 하락은 없을 듯합니다. 모두가 아는 사실이듯, 자이르네발 전세가 하락은 불을 보듯 뻔하지만, 공부하는 사람들이 워낙 많아서, 과거와는 다른 패턴을 보일 것입니다. 하락이 1년이상이 지났습니다. 여러 지표상으로는 앞으로 최소 1년 이상은 어려울 것이란 전망이 우세합니다. 미분양 1만가구 이상, 23년 입주 물량 3.5만, 24년 입주물량 2.1만, 고금리, 경기 침체 등을 생각하면 매수 타이밍은 요원한 상태이지만, 대구, 경북 매수자와 타 도시의 매수자가 매일 가격을 모니터링하고 있습니다. 이번 하락장이 긴 u자형을 그릴지, 단기간 u자를 그릴지, v자로 나타날지는 궁금해하실 분들이 많..

대구 부동산 시장은 거래절벽인 상황이 오래 지속되고 있습니다. 최근에는 급매, 초급매 위주로만 거래가 이루어지고 있습니다. 거래가 되면 최저가로 거래가 되어서 이제 모든 이들이 힘들어하는 시장인 것 같습니다. 물론 무주택자분들은 더 하락하길 희망하면서 내 집 마련의 기회를 기다리겠지만, 하락이 지속되면 매수도 쉽지 않은 선택일 것입니다. 대구 아파트는 범어 4동이 리딩 한다고 하지만, 한편으로는 범어네거리 아파트들이 리딩 할 때도 있었고, 범어동, 수성동등 대형 아파트가 대구 아파트 시장을 리딩 할 때도 있었습니다. 오늘은 범어네거리 아파트들의 가격 흐름을 살펴보도록 하겠습니다. 한동안 범어 푸르지오 아파트 가격이 국민 평형에서 상징적인 가격을 형성하였으나, 지금은 8억대 후반에도 매도가 되지 않는 상황..

대구 아파트 시장은 여러모로 어려운 상황을 맞이하고 있습니다. 특히 만촌 3동의 자이르네 아파트의 미분양이 향후 대구 부동산에 미칠 영향은 상당하다고 하겠습니다. 대구의 수성구는 학군으로 인하여 타구와는 차별화되는 장세를 펼쳐왔습니다. 그러나 최근 대구 아파트 시장의 여러 악재인, 공급, 미분양 증가, 금리 인상 등으로 심리는 위축된 상황에서 만촌 3동 자이르네의 미분양은 점차 그 파괴력이 크다고 하겠습니다. 23년 1월 자이르네는 입주를 앞두고 있습니다. 총 607세대 중에서 약 10-20% 전후의 계약률로 인하여, 나머지 세대가 전세로 나올 경우 이 일대의 전세 가격과 월세 가격은 상당한 영향을 받으리라 예상하고 있습니다. 시행사 입장에서는 적당한 분양가라고 생각했으나, 시장의 심리가 꺾인 상황에서 ..

대구 부동산이 연일 신저가를 이어가고 있다. 처분 서약, 입주 단지의 잔금 부족, 전세가 하락으로 인한 매매가 하락 등으로 일부 단지별로 투매가 일어나고 있다. 그러나, 이런 시기에는 급한 사연이 아니면 버텨야 한다. 경기 침체, 경제 위기등의 공포로 급한 사연이 없는데도 아파트를 던지는 행위는 바람직하다고 할 수는 없다. 대구의 대장 아파트인 힐스테이트 범어도 하락 분위기다. 중층이 13.5억에 매물로 나와 있다. 과거 실거래가를 보면 저층 2층과 5층이 13.5억에 거래된 것으로 비추어보면 10% 내외 하락한 것으로 보인다. 물론 거래가 되려고 하면 어느 정도의 하락된 가격에서 거래될 것으로 추정해볼 때는 15% 정도 하락이 될 가능성이 있다. 힐스테이트 범어는 경신고등학교 학군과 신축이라는 장점에도..