건물주가 되기 위해서 공부를 많이 해야 하는 이유

그동안 많은 건물주를 만나 보았다. 이들의 공통점은 나이에 비해서 자신감이 넘쳤으며, 열정적이었고, 사업가가 많았다. 다음으로는 전문직도 있었으나, 사업가가 압도적으로 많았다.
아파트는 파는 사람, 사는 사람이 비교적 큰 손해를 보는 경우가 드물다. 아파트 가격이 비교적 투명하기 때문이다.

그런데 상가 건물은 매도인과 매수인 중에 누군가는 손해를 보고 이익을 얻는다는 것이다. 연일 금리 인상, 세계 경기 침체, 경제 위기 이런 뉴스가 보도되는 관계로 거래 절벽이다. 특히 고금리로 인하여 향후 건물은 시장에 많이 나올 것이다.
과거에 부자들은 왜 건물을 살까 라는 뜬금없는 생각을 하게 되었다. 결론은 은퇴, 명퇴한 사람이 생계의 수단이든, 직업을 위해서든 자영업을 선택할 수밖에 없다는 것이고, 그들이 수십년간 모아둔 종자돈은 상가 부동산으로 흘러들어오고, 설사 그들이 실패한다 하더라도, 동일한 부류의 사람은 계속해서 생겨난다는 것이다. 그리고, 요즘같이 젊은 세대들이 취업하기 힘든 경우에는 창업을 선택하는데, 이런 경우 부모 재산을 상속받거나, 사업자금을 빌려서 창업을 한다는 것이다. 따라서 건물주는 경기의 좋고 나쁨을 떠나서 일정하고, 고정적인 수입이 계속해서 발생한다는 것이다. 또한 월세 수익뿐만 아니라 물가 상승에 준하는 건물 상승을 얻는다는 것이다.
따라서 건물은 도심일수록 지가 상승이 크고, 월세 수익은 낮고, 외지일수록 월세 수익은 크지만 지가 상승은 낮다는 것이다. 여하튼 좋은 건물은 찾기가 쉽지 않은 현실이다.
큰 건물 소유주는 40대에 건물을 사는 경향이 강했다. 그래서 20년간 월세 수익을 얻다가 그 땅에 고층 건물을 짓는 경우가 적지 않았다. 건물을 짓고 즉시 매매하는 사람들은 월세를 최대한 높게 책정해서 건물 가격을 높여서 매매하는 경우가 허다하다. 잠재적인 건물주는 최초 건물 구매시 단순 월세만을 보고 매매를 할 경우 특히 이러한 맹점을 조심해야 한다.
예를 들면, 5억에 반지하가 있는 2층 건물을 구입해서 반 지하를 리모델링해서, 친척에게 월세 150만원을 받고 영업하다가 8억에 매매할려고 내 놓은 경우이다. 월세로만 따지자면 8억이 적정한 매매금액일수 있으나 반지하 상가가 계약기간 후 임차인이 포기하면 건물가치는 급락한 경우이다.
건물 매수에서 중요사항은 다음의 몇 가지로 요약할 수 있다.
첫째, 안정성이다. 건물을 구매할 때 최우선적으로 고려해야하는 항목이다. 건물의 수익률을 첫 번째로 고려하는 경우가 허다하다. 간혹, 매도자는 상가 건물의 월세, 즉 수익률을 최대로 올리고 나서 건물 가격을 책정해서 팔려는 경향이 농후하다. 따라서 자기가 구매하고자 하는 건물에 임차해있는 세입자들의 업종을 유심히 분석하고, 영업이 잘 되는지를 판단해야 한다. 이때 반드시 알아봐야 할 사항은 구매할려는 건물 인근의 월세와 현재 건물의 월세가 적정하게 책정되어 있는가에 대한 분석이다.
둘째, 환금성 이다. 즉, 자산의 완전한 가치를 현금화 할 수 있는 가능성을 말한다. 건물을 한번 구매하고 나면 팔기도 쉽지가 않다. 건물을 살 때 구매자금이 충분하면 문제는 달라지지만 보통은 융자를 얻어서 건물을 구매한다. 살다보면 갑자기 돈이 필요 할 때도 있고, 더 좋은 건물이 나타나서 건물을 매도해야 할 상황도 발생할 수 있다. 그래서 환금성이 건물 구매시의 중요한 요소이다.
셋째, 수익성이다. 수익성은 계산하는 방법이 몇 가지 있다. 일반적인 방법은 다음과 같다.
(월세*12)/(건물 전체 금액-보증금)= 수익률
이 방법이 일반적인데, 부동산 소개소에서는 융자금액을 분모에 다시 마이너스를 하고 담보 이율이 낮으면 낮은 만큼 월세에서 제하고 계산하면 수익률을 상승한다. 그러나 여기에서 가장 중요한 사항한 안정성을 언급 할 때도 지적했듯이 주위 월세와 비교해서 본 건물의 월세가 적정한가에 대한 분석이 중요하고, 현재 영업하고 있는 업종과 계약기간, 부가세 여부, 관리비 여부 등도 중요한 고려사항이다. 또 한 가지 명심해야 할 사항은 수익률에서 1% 정도는 경비로 생각을 해야 된다는 것이다.
이외에도 고려할 사항이 많이 있다. 예를 들면, 본인이 보수적이며, 건물 전체 매매 금액에서 융자를 50 미만으로 융자를 얻어야 하며, 그 이상은 위험하다는 것이다. 또한 엘리베이트의 유무, 주차장, 공터, 하자 보수, 건출물 지역의 용도지역 등을 고려해야 한다. 또한 융자금은 건물 매수후 3-5년 이내로는 갚을 능력이 되어야 건물 소유자로서의 보람을 느낀다는 것이다.
그러나 노련한 사람은 융자금은 갚지 않는다는 것이다.
이러한 모든 것을 일반인들은 한마디로 위치라고 하는 경향이 없지 않다. 한편으로는 길목이 좋아야 한다고들 한다. 그런데, 나도 그랬지만, 처음 건물을 사려고 마음 먹고, 부동산 중개소를 찾아가보면, 한결 같이 수익률에만 관심을 가지는 경우가 적지 않다.
내가 만나본 어떤 부동산 중개업 사장님은 “좋은 물건은 건물주가 사망하거나, 그 자식이 사고를 친 경우 건물이 시장에 나온다”는 말을 전하면서 인내를 갖고 기다리는 것이 중요하다고 한다.
흔히 말하는 좋은 건물은 한번 보유하면 대를 이어 상속된다는 것이다. 그렇다고 시장에 나온 물건이 꼭 나쁘다는 것은 아니다.
그만큼 좋은 건물이 시장에 잘 나오지 않는다는 것인데, 그래도 1년에 1-2개 나온다. 이런 건물을 매수하려면 빌딩 투자에 대한 공부를 평소에 많이 해 둬야 기회를 잡을수 있다.
간혹 이혼소송으로 인한 건물 매도, 사업의 부진으로 인한 건물 처분, 신축 후 차익실현을 위한 매물 등 이루 헤아릴 수 없는 많은 이유에서 건물이 매물시장에 나온다.

앞으로 23년 연말까지 고금리가 예견된 상황에서 대구에 빌딩, 상가들이 많이 나올 것이다.

그 동안 인기가 있었던, 달구벌 대로 빌딩, 수성구 빌딩, 동성로 빌딩 등도 매물이 많이 나올 것이다.
[상가 전자책 제목 : 대구빌딩의 맥] : 일반 빌딩 서적의 내용은 몇 페이지로 요약했고, 대부분 사례 중심으로 작성하였습니다. 적어도 10번 이상 보시고, 해당 건물을 10번 이상 가서 상상해 보실 것을 권해 드립니다.

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