21년-24년 대구 부동산, 수성구 아파트 06-09년과 유사한 측면이 적지 않다.!!!

23년 수성구 입주물량을 분석해보자.
수성구의 적정 물량을 연간 2,063세대로 추정하고, 향후 4년간 총 11,478세대가 입주한다.
3,226세대 초과 공급이다.

초과공급은 23년 하반기에 몰려 있다.
23년 10월-12월까지 수성구에 입주하는 세대는 4,451세대다.

수성구 입주물량

과거 데이터와 현재 데이터의 사실들을 열거하면 

• 23년 하반기 수성구 입주 4,451세 대수는 2006년 3분기 수성구 4,752세대가 입주했던 시기와 비슷하다.
• 2022년 10월 대구 미분양 세대 8,301세대는 2006년 12월 대구 전역 미분양 세대는 8,732세대와 비슷하다.   
• 23년 입주 폭탄을 염두해두면, 앞으로 미분양 세대는 계속적으로 증가할 것이다.
• 결과적으로 현재의 미분양 세대수는 계속적으로 증가할 것이고, 이러한 사실은 2006년도에도 계속적으로 증가 추세인 것은 유사하다.
•  대구 전역의 입주물량은  06년도 19,612세대, 07년도 18,981세대 , 08년도 24,228세대, 09년도 18,454 세대였다.
• 최근 대구 전역의 입주 물량은  21년 16,904세대, 22년 19,812세대, 23년 34,419세대, 24년 21,175 세대이다. 

2006년 하반기 때부터 대구 부동산이 본격적으로 하락하던 시절이었다. 이때부터 대구는 미분양의 무덤이라는 오명으로 불리기 시작하면서,  2009년 1월에는 2만 1천560가구로  최고점을 기록했다. 이후 건설사들의 미분양 아파트 할인판매가 시작되면서 물량이 줄어들기 시작했으며, 할인폭은 -30%를 찍던 시기였다.

지금 생각하면 오래전 일이지만, 그때를 경험한 사람들은 어제 같이 생생하다.
2011년부터 매매시장 분위기가 살아나면서 큰 폭의 감소세를 보여  2012년 말에는 3천288가구까지 감소하면서 대구 아파트 가격은 본격적으로 상승을 하였다.
2014년 초 당시에는 미분양 물량인 955가구로 2009년 1월과 비교하면 95.7%(2만605가구) 줄어든 수치다. 

이러한 과거 사례를 비추어 보면 앞으로 미분양이 얼마나 늘어날지, 그리고, 미분양이 얼마나 빠른 속도로 늘어나고, 줄어들지가 대구 부동산의 방향타가 될 것이다. 물론 금리는 2006년 한국의 기준금리는 4.5%였다.
2006년 4.5% 기준금리는 2008년에 5.25%까지 상승하고, 글로벌 금융위기로 인하여, 가파른 하락으로 최근의 초저금리 시대를 맞이했다.

과거의 기준금리

정리하자면 미분양 세대수, 입주물량을 종합해보면 2006년 3분기와 유사하며, 단지 과거와 비교해서 현재 기준금리가 1% 낮다.  차이점은 지금은 세계경제가 그때보다 더 위험한 상황이고, 고물가, 유동성이 풍부한 상황이라는 것이다.

 앞으로 상황 변화를 모니터링해봐야겠지만, 모든 지표는 2006-2009년과 흡사한 상황임을 알 수 있다.
과연 이번 위기는 단지 현재의 상황이 최고의 위기이길 바라며, 08년도와 같은 위기는 발생하지 않기만을 희망한다. 

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24년도 대구 부동산 위기와 기회 그리고 타이밍 - 크몽

 

 

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