대구 부동산, 수성구 조정지역 해제로 수성구 거래 절벽 해소되나

대구 수성구를 포함하여 지방은 세종을 제외하고는 9.26일 자로 조정 대상 지역에서 해제됩니다. 

즉, 지방은 세종시를 제외하고 전부 해제됩니다.

경기도 외곽 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주시 등 5곳도 조정 대상 지역에서 해제됩니다.

인천은 투기과열지구는 해제되나, 서, 남동, 연수구는 조정 대상 지역으로 규제 받습니다.

결과적으로 지방 대부분을 모두 조정 지역 해제를 한 이유는 특정 지역만 해제할 경우 풍선효과가 나타나라 우려를 불식시키기 위한 의도로 풀이됩니다.

서울과 인접지역은 규제가 그대로 유지됩니다.

대구 수성구가 조정 지역 해제로 인하여 달라지는 것은 크게 대출완화 1가지와 세금 3가지인데 취등록세, 보유세, 양도소득세입니다. 즉, 아파트를 매수할 때 세금, 보유할 때 세금, 매도할 때 세금을  줄여 거래를 활성화 시키려는 목적입니다.

수성구 조정지역 해제시 변화되는 내용

정부는 급격한 폭등도 원하지 않고, 급락도 원하지 않는다는 것을 이번 규제 해제 범위를 통해서 짐작할 수 있습니다.

이러한 3가지 감면의 구체적인 내용은 다음과 같습니다.

1. 대출

무주택자 : LTV 70%, DTI 60%

1주택 이상 : LTV 60%, DTI 50%

 중도금 대출 세대당 2건 가능. 기존주택 처분 안 해도 무관함.

    ※ DSR(총부채 원리금 상환 비율)이 2022년 7월부터 총 대출액 1억 원 초과 시 40% 적용되고 있습니다.

DSR 은 그래도 40%를 유지하는 것은 소득에 비례해서 아파트를 구입하라는 것이고, 투기를 차단하는 효과는 있습니다.

쉽게 말해서 연봉이 1억이면, 4천만 원까지 아파트를 매수한 후 매월 원리금 *12개월=4천만 원 이하를 유지하라는 것입니다.

 

2. 청약

청약 재당첨 제한 없음. 청약 1순위 세대원까지 가능

   전매 제한 없음 (광역시 이상은 3년 유지)

 

3. 취득세

   2주택까지는 일반 세율 1~3% 적용,  3주택  8%, 4주택 이상 12%  (조정 대상 지역은 2주택 8%, 3주택 이상 12%)    일시적 2주택자 기존주택 양도 기간 3년으로 늘어납니다. (조정 대상 지역은 2년)

 

4. 양도소득세

     중과 없음. 다주택자도 기본 세율 6~45% 적용 (조정 대상 지역 2주택 +20% 중과, 3주택 +30% 중과)

     비과세 요건이 보유 2년만 해당   ( 조정 대상 지역은 거주 2년도 비과세됨)

​양도 소득세 완화는 1주택자에게 집을 하나 더 구매할 수 있는 여지를 제공하는 것입니다. 

거주 의무가 사라지기 때문에 2년 보유만 하면 일반 과세가 되어서, 시간이 지남에 따라 마땅한 투자처가 없으면 수요는 살아날 것이란 기대를 해봅니다.

 

5. 종합부동산세

     2주택 이하는 기본세율 0.6~3.0% 적용. 3주택 이상이면 중과되어 1.2~6%입니다. (조정 대상 지역은 2주택 이상이면 중과됨) 

흔히 말하는 종부세는 지방에서 고급 주택 2채 이상 보유 시 세금 완화의 효과도 큽니다.

이러한 조정 지역 해제는 지방의 핵심지역에 수요는 증가시킬 수 있으리라 생각됩니다.

물론 대구는 23년 과도한 입주물량으로 어려움을 겪겠으나, 수성구로 입성하려는 수요는 증가하리라 생각합니다. 물론 지속적인 금리 인상으로 매수자들의 부담은 증가할 수 있으나 월 몇십만 원의 증가로 매수가 급격하게 감소되지는 않을 것이라 생각되며, 이러한 이유는 아파트 담보대출은 고정금리로 설정하고, 향후 금리 하락기가 되면 대환을 통해서 원리금 부담을 완화할 수 있습니다. 2011-2012년도에서 아파트 담보대출 고정금리는 4.5-4.8%를 유지한 것으로 비추어 봐서, 수성구 아파트 거래는 이전보다는 활발할 것으로 판단됩니다.

물론 수성구도 입주물량이 적지 않지만 23년만 지나면 수성구는 입주물량이 감소하는 것도 수요를 움직이는데 일조하리라 봅니다.