소피스트박

안녕하세요 소피스트박입니다. 대구 부동산이 어려운 시기를 맞고 있습니다. 특히 23년은 역대급 입주물량이 대기하고 있어서 많은 분들이 공포와 두려움을 가지고 있습니다. 위기의 다른 이름은 기회입니다 그래서 대구 부동산만을 위한 핵심적인 사항만 골라서 책을 준비 중에 있습니다. 책이라는 것이 읽을 때는 흥분이 되며, 모든 것을 알 것처럼 느껴지지만, 일주일, 1달이 지나고 나면, 한 문장 정도만 남는 경우도 있고, 좋은 책은 한 문단이 남는 경우도 있습니다. 어떤 경우에는 책의 내용, 즉 상황이 무의식에 스며들어, 유사한 상황이 나타나면 보다 현명한 선택을 한다고들 합니다. 그래서 여러분이 관심 있어하는 내용 즉, 어떤 아파트가 향후 상승장에 그 진가를 발휘할까 궁금해하시리라 생각되어 그러한 가능성이 있는..

1. 대구 미분양 아파트 현황 대구시 발표 자료에 따르면 22년 8월 31일 자로 8301가구가 미분양으로 집계되고 있는데, 현실적으로는 미공개 시행사 미분양까지 합치면 1만 세대 이상은 될 것이라고 추정할 수 있습니다. 아파트 상승,하락의 지표라고 할 수 있는 미분양이 계속적으로 증가한다는 것은 대구 부동산의 방향성이 하락으로 향하고 있다고 봐야 합니다. 그러면 미분양이 언제쯤 멈출 것인가에 관심이 모아지고 있습니다. 2. 미분양 해소 정책 올 하반기 분양 대기 물량도 많은 것으로 알려진 가운데, 적어도 23년은 지나야 미분양 물량이 소화되리라 봅니다. 물론 정책적인 변수 예를 들면 미분양을 매수하면 양도세 5년 한시적 면제 등 특단의 조치가 나오면 방향성은 급격하게 변할 여지는 있습니다. 현재로서는 ..

Fed발 금리 인상으로 글로벌 주식, 채권 가치가 5-6 경원 증발했다는 소식이 보도되고 있다. 과연 이러한 현상에 최초 단초를 제공한 것은 누구인가? 앞으로는 어떻게 될 것인가? 과연 인플레이션은 잡힐 것인가? 1. 물가 상승 원인 물가 상승의 원인은 두가지로 압축되는데, 첫째는 우크라이나-러시아 전쟁으로 촉발된 식료품 원자재, 에너지 공급망 붕괴에 따른 가격 상승 둘째, 중국의 코로나 펜데믹 으로 세계의 공장기능의 축소로 인한 공급망 붕괴가 물가 상승의 원인이다. 물론 코로나 이후 유동성 확대로 인한 물가 상승을 이야기 하지만, 이번 인플레이션은 공급망의 붕괴로 인한 물가상승란 의견이 지배적이다. 2. 긴축의 결과 그러나 미국의 Fed는 물가를 잡기 위해서 금리를 인상하는 진단과 처방이 조금은 다른 ..

대구 광역시는 월말 미분양 자료를 발표하고 있습니다. 22년 8월 31일 자로 대구 아파트 미분양 현황을 발표했습니다. 1. 미분양 현황 아래 그림은 미분양 현황입니다. 8301가구가 미분양으로 집계되고 있는데, 현실적으로는 미공개 시행사까지 합치면 우리는 1만 세대 이상은 될 것이라고 추정할 수 있습니다. 아파트 방향성의 첨병이라고 할 수 있는 미분양이 계속적으로 증가한다는 것은 대구 부동산 시장이 좋지 않음을 가장 잘, 먼저 알려주는 지표입니다. 그럼에도 불구하고, 22년 하반기 분양 대기 물량은 적지 않은 세대라는 언론 보도가 나오고 있습니다. 2. 미분양 증감 추이 아래 그림은 미분양 증감 추이를 보여주는 그림입니다. 21년 12월을 기점으로 지속적으로 증가하는 것을 보여줍니다. 21년 11월 입..

대구 부동산은 금리 인상, 입주 물량 과다 등으로 연일 가격이 하락하고 있습니다. 수성구가 마지막으로 조정 지역이 해제되었습니다. 수성구가 조정 지역 해제되고 나서 거래는 조금씩 이루어지고 있는 분위기 입니다. 20년 하반기 때 대구 부동산은 무섭게 상승하는 시기가 있었습니다. 지금은 반대로 무섭게 하락을 하는 시기인 것 같습니다. 수성구 조정지역 해제가 아무래도 하락에 제동을 거는 모양새이길 바랍니다. 수성구는 이번 겨울을 지나봐야 알겠지만, 규제 해제 전보다는 나을 것이란 의견도 있습니다. 먼저 수성구 내에서 가장 많이 하락한 단지이면서 핫한 단지를 알아보겠습니다. 1. 만촌3동 하락폭 먼저 학군지 이면서 많이 알려진 만촌 3동 의 만촌 화성 3차와 만촌 삼정의 가격 하락폭입니다. 여기는 최근에 2층..

하루가 다르게 국내외 경제 여건은 암울한 상황을 넘어 공포 그 자체다. 제 2의 IMF 는 오는가? 국내, 외적인 경제 여건의 불확실성으로 대구 부동산, 국내 부동산은 시계 제로인 상황이다. 국내, 외적인 경제 상황 28일 환율 (원/달러 환율)은 장중 1440원을 돌파하며 13년 6개월 만에 최고치를 찍었다. 국제금융시장에서 대외 신인도를 측정하는 대표적인 지표인 CDS, 즉 국가부도 위험의 수준을 보여 주는 지표인 CDS는 코로나19(COVID-19) 사태인 초기인 2년 전 수준으로 급등했다는 보도가 있다. 미국의 통화 긴축 정책과 유럽·중국의 경기 둔화 및 침체 우려 등으로 글로벌 금융시장이 극도로 불안하다. 특히 영국의 감세 정책에 따른 파운드 발 위기는 28일 온종 일 언론을 도배했다. 이런 원..

최악을 대비하라, 연준 파월 의장의 거친 입이 연일 쏟아집니다. 'Hope for the best, plan for the worst' 제롬 파월 미 중앙은행(Fed) 의장이 9월 연방공개시장위원회(FOMC) 정례 회의 후 기자회견에서 한 말입니다. 최선을 희망하면서 최악을 대비하겠다는 겁니다. 최상의 시나리오는 물가를 잡으면서도 경기는 죽이지 않겠다는 것인데, 이게 그렇게 말처럼 쉬운 일이 아닙니다. 물가를 잡은 대가, 비용은 경기 침체일수 밖에 없다는 것이 대체적인 시각입니다. 세상에 공짜 점심이 없듯이 말입니다. 반대로 최악은 금리 인상으로 물가도 못 잡았는데, 경기만 죽이는 결과를 초래하는 것입니다. 이번의 물가 상승은 공급망과 우크라이나-러시아 전쟁으로 인한 에너지 값 상승 등 공급망의 붕괴로 ..

2022년 9월 21일 대구 수성구 조정 지역 해제가 발표되었습니다. 너무 갑작스러운 해제 소식이라, 모두들 어리둥절하는 모습입니다. 예고도 없이, 갑작스러운 소식에 당황해하는 모습입니다. 발표 첫날 부동산의 문의전화는 조금 있는 정도입니다. 일부 단지는 집을 보러 오는 곳도 있고, 매수 의사를 표현하는 사람도 있었습니다. 수성구 전체를 다 알 수는 없으나, 확실한 것은 어제보다는 앞으로가 나을 것이란 것은 확실하다는 의견입니다. 문제는 금리이겠지만, 대구 수성구는 너무 오랫동안 규제 지역으로 묶여 있어서, 움직임은 있을 것입니다. 2017년 9월 수성구가 투기 과열지구로 지정되면서 그동안 조정 지역을 거쳐 이제 규제는 사리진 것입니다. 이번 수성구의 규제 해제는 취득세, 보유세, 양도세에서 감면 효과가..

◈ 대구 부동산, 대구 아파트 왜 폭락하는가? 대구 부동산이 거래 절벽인 상황에서 거래가 되면 최저가로 거래가 된다. 왜일까? 여러 가지 요인이 있겠지만, 22년 6월 30일 이전에는 대구 전역이 조정 지역이었다. 즉 규제지역이었다. 규제지역에서 주택청약, 즉 분양을 받기 위해서는 세대원은 불가하며, 세대주라면 1주택을 보유한 세대라 할지라도 1순위 청약이 가능하다다. ​다만 1주택 처분 조건을 약정해야 하며 추첨제 물량에만 당첨될 수 있는 환경이었다. ​이는 청약 신청 시, 기존 보유한 1주택의 처분 서약을 통해 실수요자로 인정해 준다는 것이다. ​ 그래서 대구의 적지 않은 사람들이 기존 주택 처분 조건으로 민영주택 일반공급 1순위를 통해서 아파트에 당첨되는 경우가 많았다. 그래서, 기존 주택 처분 조..

미국 헤지펀드 업계의 거물 투자자 레이 달리오가 뉴욕증시의 추가 급락 가능성을 경고했다. 금리가 4.5%가 정도로 오르면 주가는 20%가량 부정적인 영향을 미친다고 추정했다. 이러한 추정은 레이 달리오의 경험적인 지식에 근거한 추론이고, 추정이다. 주식의 가격이 부동산 가격보다 6개월 선행한다는게 일반적인 정설이다. 미국의 금리를 예측하는 fed watch 의 그래프에서도 22년 12월이면 기준금리의 상단이 4.5%가 될것이라고 예측한다. 만일 이러한 미국금리 4.5%가 현실화되면 대구 부동산 시장은 지금보다도 더 하락은 확실시 된다는 추론을 해볼수 있다. 물론 그 사이 대구 수성구가 조정지역이 되면 거래는 살아날것이다. 그렇다 하더라도, 기준금리가 너무 높게 형성이 되면 상승은 어려울것이고, 하락이 더..