소피스트박

23년 3월 입주 물량은 역대급입니다. 물론 23년 10월이 더 많기는 합니다. 23년 3월은 대구의 향후 매매가를 판가름 하는 이정표가 될 가능성이 농후합니다. 23년 3월이면, 전매제한 단지들의 아파트 분양권이 시행령으로 매도할수 있기 때문입니다. 정확한 통계를 내기는 어렵지만 입주시까지 전매제한 금지된 아파트 단지가 대구 전역에 적지 않게 있는 걸로 압니다. 이러한 분양권 소유자들이 입주를 생각했겠지만, 현재 대구 부동산 시장의 빙하기, 어려운 상황 소식을 듣고 있을 겁니다. 그래서 매도를 희망하시는 분들도 분명 있으리라 봅니다. 그 시작이 23년 3월이 됩니다. 따라서 23년 3월은 4천세대 입주 물량은 가히 상상하기 어려운 물량입니다. 대구의 적정 수요가 1.2만 세대라고 합니다만, 이 수요도 ..

23년 이번 시장은 어떤 형태로 분위기가 바뀔까? 대구 부동산의 침체의 골이 깊습니다. 그러나 골도 끝이 있듯이, 영원한 하락은 없을 듯합니다. 모두가 아는 사실이듯, 자이르네발 전세가 하락은 불을 보듯 뻔하지만, 공부하는 사람들이 워낙 많아서, 과거와는 다른 패턴을 보일 것입니다. 하락이 1년이상이 지났습니다. 여러 지표상으로는 앞으로 최소 1년 이상은 어려울 것이란 전망이 우세합니다. 미분양 1만가구 이상, 23년 입주 물량 3.5만, 24년 입주물량 2.1만, 고금리, 경기 침체 등을 생각하면 매수 타이밍은 요원한 상태이지만, 대구, 경북 매수자와 타 도시의 매수자가 매일 가격을 모니터링하고 있습니다. 이번 하락장이 긴 u자형을 그릴지, 단기간 u자를 그릴지, v자로 나타날지는 궁금해하실 분들이 많..

대구 부동산이 연일 신저가를 이어가고 있다. 처분 서약, 입주 단지의 잔금 부족, 전세가 하락으로 인한 매매가 하락 등으로 일부 단지별로 투매가 일어나고 있다. 그러나, 이런 시기에는 급한 사연이 아니면 버텨야 한다. 경기 침체, 경제 위기등의 공포로 급한 사연이 없는데도 아파트를 던지는 행위는 바람직하다고 할 수는 없다. 대구의 대장 아파트인 힐스테이트 범어도 하락 분위기다. 중층이 13.5억에 매물로 나와 있다. 과거 실거래가를 보면 저층 2층과 5층이 13.5억에 거래된 것으로 비추어보면 10% 내외 하락한 것으로 보인다. 물론 거래가 되려고 하면 어느 정도의 하락된 가격에서 거래될 것으로 추정해볼 때는 15% 정도 하락이 될 가능성이 있다. 힐스테이트 범어는 경신고등학교 학군과 신축이라는 장점에도..

그동안 많은 건물주를 만나 보았다. 이들의 공통점은 나이에 비해서 자신감이 넘쳤으며, 열정적이었고, 사업가가 많았다. 다음으로는 전문직도 있었으나, 사업가가 압도적으로 많았다. 아파트는 파는 사람, 사는 사람이 비교적 큰 손해를 보는 경우가 드물다. 아파트 가격이 비교적 투명하기 때문이다. 그런데 상가 건물은 매도인과 매수인 중에 누군가는 손해를 보고 이익을 얻는다는 것이다. 연일 금리 인상, 세계 경기 침체, 경제 위기 이런 뉴스가 보도되는 관계로 거래 절벽이다. 특히 고금리로 인하여 향후 건물은 시장에 많이 나올 것이다. 과거에 부자들은 왜 건물을 살까 라는 뜬금없는 생각을 하게 되었다. 결론은 은퇴, 명퇴한 사람이 생계의 수단이든, 직업을 위해서든 자영업을 선택할 수밖에 없다는 것이고, 그들이 수십..

미국의 기준 금리의 지속적인 상승으로 경착륙 시나리오가 현실이 되면 우리나라 환율은 1달러당 1500원, 1600원으로 갈 수 있다. 그러면 아파트 담보 대출 금리는 더 상승할 것이다. 전 세계 금융시장은 전염효과 때문에 더 큰 변동성에 직면할 것이다. 따라서 아파트 대출 금리든, 상가 대출 금리든, 여러 금융사별로 대출금를 비교해야 한다. 변동금리인 차주들은 고정금리로 갈아타는 것이 나은 선택이다. 결론은 지금 6억 이하 아파트를 구매하려면 주택금융공사를 이용하시고, 6억 이상의 아파트를 구매한다면 1 금융권 고정금리로 갈아타야 한다는 것이다. 비록 지금 고정금리로 갈아타면 변동금리보다 최소 1% 더 줄 수 있지만, 4억을 빌리면 연 단위로 400만 원을 더 주는 금액이다. 400만 원을 더 주는 게 ..

23년 수성구 입주물량을 분석해보자. 수성구의 적정 물량을 연간 2,063세대로 추정하고, 향후 4년간 총 11,478세대가 입주한다. 3,226세대 초과 공급이다. 초과공급은 23년 하반기에 몰려 있다. 23년 10월-12월까지 수성구에 입주하는 세대는 4,451세대다. 과거 데이터와 현재 데이터의 사실들을 열거하면 23년 하반기 수성구 입주 4,451세 대수는 2006년 3분기 수성구 4,752세대가 입주했던 시기와 비슷하다. 2022년 10월 대구 미분양 세대 8,301세대는 2006년 12월 대구 전역 미분양 세대는 8,732세대와 비슷하다. 23년 입주 폭탄을 염두해두면, 앞으로 미분양 세대는 계속적으로 증가할 것이다. 결과적으로 현재의 미분양 세대수는 계속적으로 증가할 것이고, 이러한 사실은 ..

12일 개최되는 한은 금통위가 빅 스텝 0.5% 인상을 단행할 것이란 전망이 우세한 가운데 대출 이자 부담이 더욱 커져 영끌족과 ·빚투족들의 시름은 커지고 고통은 더욱 가중될 전망이다. 이러한 가운데, 대구 부동산에서 대출을 일으킨 사람들의 시름은 더 커질수 밖에 없다. 어려움에 대해서 이야기 하고자 하는 게 아니다. 미국의 금리 인상은 23년 연말까지 예고되어 있는 상황이다. 문제는 대출을 일으킨 사람들이 본업에 충실하지 못하고, 심리적으로 더 힘들어진다는 것이다. 이를 해결할 수 있는 해결책은 고정금리로 갈아타야 된다는 것이다. 물론 현재의 대출금리보다는 고정금리가 대출이자가 더 많이 나갈 것이다. 그러나 사람들의 공포가 예측이 되면 심리적으로 덜 고통스러워한다는 것이다. 설사 한달에 수십만 원 심지..

23년, 24년 분양권을 가지고 있는 2040세대들은 입주장에 소유권 보전(이전)을 위한 준비를 해야 한다. 22년 말부터 강화된 대출로 인하여, 입주가 다가오면, 잔금대출 미확보, 구축 매각 안됨, 세입자 구하기 어려움, 분양권 매도 안됨 등의 여러 가지 문제가 발생한다. 본인이 가지고 있는 분양권의 입주시기와 인근에 입주가 예정된 아파트의 세대수를 살펴봐야 한다. 흔히들 입주가 많은 지역에 본인이 분양권을 가지고 있고, 비슷한 시기에 입주하면, 지금부터 자금 계획을 세워야 한다. 지금부터 저축으로 모은다고 해서 당장 돈이 마련되는게 아니다. 그러면, 대출을 알아봐야 한다. 물론 부모, 형제 찬스를 이용할 수 있으면 다행이지만 이것이 없으면, 대출 상담사와 지금부터 준비를 해야 한다. 흔히들 사업자 대..

수성구 조정지역 해제 후 타구와 수성구는 동일 조건이 되었다. 수성구가 거래가 활성화되고 상승을 예견하였으나, 세계경제 및 국내 경제의 침체와 금리인상의 공포는 영끌족을 한숨 쉬게 만들고 있다. 대구 전역은 거래가 살아나지 않고 있고, 급매, 초급매 위주의 거래만 일어나고 있다. 전세 만기가 도래하는 집은 세입자가 나간다는 연락을 받으면 여러모로 난감한 처지다. 여유있는 임대인은 덜하지만 일반적으로는 새로운 세입자를 구해야 하는 입장이다. 금리인상은 전세 세입자의 수를 줄이고 월세 세입자로 전환하는 추세로 변화를 야기시킨다. 기존 임차인은 아이교육이 아니면 입주하는 신축의 저렴한 전세를 찾아 떠난다. 입주 물량이 많다보니 새로운 임차인을 맞추기 쉽지 않다. 현실적인 대안으로는 전세 퇴거 대출과 사업자 대..

현재 대구 부동산은 위기와 기회가 공존하는 시장이다. 즉, 위기의 또 다른 이름은 기회인 것이다. 거래가 되면 최저가로 거래되고, 기존 실거래가 대비 급매, 초급매가 단지별로 나타나고 있다. 최근에 만촌 화성 3차가 8.3억에 거래되었다. 최고가 14억 대비 5.7억이 하락한 거래였다. 아는 분의 집이라, 지인들 중에 매수하면 되지 않을까 싶어서 정보가 퍼져 나갔다. 그런데 분명히 매수하면 좋은 물건인데, 주저하거나, 더 하락할 거라는 생각에 매수를 못한다. 안 한다 대구 수성구의 국민 평형 핵심단지는 흔히들 범 4 만 3 이다. 만촌 3동의 범위는 아래와 같다. 만촌 3동의 범위는 파라색 지도이지만, 우리가 흔히 말하는 만촌 3동의 핵심지는 파란색이 겹치는 부분이다. 흔히들 만3이라고 부르는 지역이다...