소피스트박

대구 아파트 시장의 어려운 가운데서 보다 나은 선택을 하기 위해서 이러한 질문을 합니다. 사실 이러한 질문은 해당 인근 거주자, 분양권 소유자의 이해관계에 따라서 의견이 분분합니다. 그리고, 이러한 질문은 결론 없는 말만 이끌어냅니다. 아무래도 빌리브 스카이가 좋으나, 청라힐스, 남산롯데가 좋은가에 대한 질문인 듯합니다. 두 곳 모두 좋은 곳이라 생각되며, 개인적으로는 빌리브 스카이는 외관상 멋이 있고, 달서구의 중심이란 상징적인 의미가 있습니다. 청라힐스, 남산 롯데는 향후 중구의 대장이 될 듯하며, 빌리브 스카이 만큼 외관이 수려하지는 않지만, 소소한 생활과 추억을 만들어 낼 수 있는 단지라 여겨집니다. 아무래도 서문시장과 동성로가 가까워서 퇴근 후의 삶에 있어서 저녁이 있는 삶이 있을 것으로 판단됩..

전국적으로 아파트 가격이 연락 하락하고 있다. 인천, 세종, 대구 부동산은 폭락 수준이다. 물론 서울, 경기 지역도 하락세가 크다. 특히 경기도 동탄 아파트 가격 하락세가 가파르다. 그러나 대구 부동산은 거의 1년 이상 하락을 지속해오고 있고, 한 두 건의 하락이 아닌 대구 전 지역의 하락이 1년 이상 이어져 오고 있다. 이러한 추세와 더불어, 대구의 강남인 수성구도 하락을 넘어 폭락 수준이다. 한때 국민 평형의 15억을 넘는 단지들이 속출한 지역도 이젠 10억 전후, 8억대에 거래되는 걸 보면, 수성구를 리딩 하는 만촌 3동 삼정, 범어 4동 빌리브 범어, 라온 2차 등 할 것 없이, -30에서 -40% 폭락을 이어오고 있다. 언제까지 하락할지는 시장만이 알 것이다. 아무래도 23년 한해동안은 하락할 ..

23년 부동산 시장은 경기 침체, 고금리 지속으로 블랙스완을 경험할 것입니다. 이러한 위기는 누군가에게는 분명 기회가 될 것입니다. 대구 아파트는 특히 어려운 시장이 될 것이란 것은 여러 지표, 미분양 1만세대 이상, 23년 입주 물량 3.5만세대 등을 통해서 나타나고 있습니다. 그런데, 지금 그 전조 현상이 일어나고 있습니다. 전세 세입자가 계약 만료 시점에서 너도나도 계약 해지 통보가 이어지고 있다는 현지 중개사들이 전하고 있습니다. 제 주위에도 전세 세입자가 계약 해지를 통보하고 있다고 합니다. 아파트만 이런게 아니라 상가, 꼬마 빌딩 시장에도 이러한 조짐이 나타나고 있습니다. 초저금리 시대에 상가 대출 금리가 2.3-3.0 %로 대출을 받아 빌딩을 구매한 사람들이 대출 금리가 5%가 되고 조만간 ..

그동안 많은 건물주를 만나 보았다. 이들의 공통점은 나이에 비해서 자신감이 넘쳤으며, 열정적이었고, 사업가가 많았다. 다음으로는 전문직도 있었으나, 사업가가 압도적으로 많았다. 아파트는 파는 사람, 사는 사람이 비교적 큰 손해를 보는 경우가 드물다. 아파트 가격이 비교적 투명하기 때문이다. 그런데 상가 건물은 매도인과 매수인 중에 누군가는 손해를 보고 이익을 얻는다는 것이다. 연일 금리 인상, 세계 경기 침체, 경제 위기 이런 뉴스가 보도되는 관계로 거래 절벽이다. 특히 고금리로 인하여 향후 건물은 시장에 많이 나올 것이다. 과거에 부자들은 왜 건물을 살까 라는 뜬금없는 생각을 하게 되었다. 결론은 은퇴, 명퇴한 사람이 생계의 수단이든, 직업을 위해서든 자영업을 선택할 수밖에 없다는 것이고, 그들이 수십..

23년 수성구 입주물량을 분석해보자. 수성구의 적정 물량을 연간 2,063세대로 추정하고, 향후 4년간 총 11,478세대가 입주한다. 3,226세대 초과 공급이다. 초과공급은 23년 하반기에 몰려 있다. 23년 10월-12월까지 수성구에 입주하는 세대는 4,451세대다. 과거 데이터와 현재 데이터의 사실들을 열거하면 23년 하반기 수성구 입주 4,451세 대수는 2006년 3분기 수성구 4,752세대가 입주했던 시기와 비슷하다. 2022년 10월 대구 미분양 세대 8,301세대는 2006년 12월 대구 전역 미분양 세대는 8,732세대와 비슷하다. 23년 입주 폭탄을 염두해두면, 앞으로 미분양 세대는 계속적으로 증가할 것이다. 결과적으로 현재의 미분양 세대수는 계속적으로 증가할 것이고, 이러한 사실은 ..

수성구 조정지역 해제 후 타구와 수성구는 동일 조건이 되었다. 수성구가 거래가 활성화되고 상승을 예견하였으나, 세계경제 및 국내 경제의 침체와 금리인상의 공포는 영끌족을 한숨 쉬게 만들고 있다. 대구 전역은 거래가 살아나지 않고 있고, 급매, 초급매 위주의 거래만 일어나고 있다. 전세 만기가 도래하는 집은 세입자가 나간다는 연락을 받으면 여러모로 난감한 처지다. 여유있는 임대인은 덜하지만 일반적으로는 새로운 세입자를 구해야 하는 입장이다. 금리인상은 전세 세입자의 수를 줄이고 월세 세입자로 전환하는 추세로 변화를 야기시킨다. 기존 임차인은 아이교육이 아니면 입주하는 신축의 저렴한 전세를 찾아 떠난다. 입주 물량이 많다보니 새로운 임차인을 맞추기 쉽지 않다. 현실적인 대안으로는 전세 퇴거 대출과 사업자 대..

현재 대구 부동산은 위기와 기회가 공존하는 시장이다. 즉, 위기의 또 다른 이름은 기회인 것이다. 거래가 되면 최저가로 거래되고, 기존 실거래가 대비 급매, 초급매가 단지별로 나타나고 있다. 최근에 만촌 화성 3차가 8.3억에 거래되었다. 최고가 14억 대비 5.7억이 하락한 거래였다. 아는 분의 집이라, 지인들 중에 매수하면 되지 않을까 싶어서 정보가 퍼져 나갔다. 그런데 분명히 매수하면 좋은 물건인데, 주저하거나, 더 하락할 거라는 생각에 매수를 못한다. 안 한다 대구 수성구의 국민 평형 핵심단지는 흔히들 범 4 만 3 이다. 만촌 3동의 범위는 아래와 같다. 만촌 3동의 범위는 파라색 지도이지만, 우리가 흔히 말하는 만촌 3동의 핵심지는 파란색이 겹치는 부분이다. 흔히들 만3이라고 부르는 지역이다...

안녕하세요 소피스트박입니다. 대구 부동산이 어려운 시기를 맞고 있습니다. 특히 23년은 역대급 입주물량이 대기하고 있어서 많은 분들이 공포와 두려움을 가지고 있습니다. 위기의 다른 이름은 기회입니다 그래서 대구 부동산만을 위한 핵심적인 사항만 골라서 책을 준비 중에 있습니다. 책이라는 것이 읽을 때는 흥분이 되며, 모든 것을 알 것처럼 느껴지지만, 일주일, 1달이 지나고 나면, 한 문장 정도만 남는 경우도 있고, 좋은 책은 한 문단이 남는 경우도 있습니다. 어떤 경우에는 책의 내용, 즉 상황이 무의식에 스며들어, 유사한 상황이 나타나면 보다 현명한 선택을 한다고들 합니다. 그래서 여러분이 관심 있어하는 내용 즉, 어떤 아파트가 향후 상승장에 그 진가를 발휘할까 궁금해하시리라 생각되어 그러한 가능성이 있는..

1. 대구 미분양 아파트 현황 대구시 발표 자료에 따르면 22년 8월 31일 자로 8301가구가 미분양으로 집계되고 있는데, 현실적으로는 미공개 시행사 미분양까지 합치면 1만 세대 이상은 될 것이라고 추정할 수 있습니다. 아파트 상승,하락의 지표라고 할 수 있는 미분양이 계속적으로 증가한다는 것은 대구 부동산의 방향성이 하락으로 향하고 있다고 봐야 합니다. 그러면 미분양이 언제쯤 멈출 것인가에 관심이 모아지고 있습니다. 2. 미분양 해소 정책 올 하반기 분양 대기 물량도 많은 것으로 알려진 가운데, 적어도 23년은 지나야 미분양 물량이 소화되리라 봅니다. 물론 정책적인 변수 예를 들면 미분양을 매수하면 양도세 5년 한시적 면제 등 특단의 조치가 나오면 방향성은 급격하게 변할 여지는 있습니다. 현재로서는 ..

대구 부동산은 금리 인상, 입주 물량 과다 등으로 연일 가격이 하락하고 있습니다. 수성구가 마지막으로 조정 지역이 해제되었습니다. 수성구가 조정 지역 해제되고 나서 거래는 조금씩 이루어지고 있는 분위기 입니다. 20년 하반기 때 대구 부동산은 무섭게 상승하는 시기가 있었습니다. 지금은 반대로 무섭게 하락을 하는 시기인 것 같습니다. 수성구 조정지역 해제가 아무래도 하락에 제동을 거는 모양새이길 바랍니다. 수성구는 이번 겨울을 지나봐야 알겠지만, 규제 해제 전보다는 나을 것이란 의견도 있습니다. 먼저 수성구 내에서 가장 많이 하락한 단지이면서 핫한 단지를 알아보겠습니다. 1. 만촌3동 하락폭 먼저 학군지 이면서 많이 알려진 만촌 3동 의 만촌 화성 3차와 만촌 삼정의 가격 하락폭입니다. 여기는 최근에 2층..