소피스트박

2022년 9월 21일 대구 수성구 조정 지역 해제가 발표되었습니다. 너무 갑작스러운 해제 소식이라, 모두들 어리둥절하는 모습입니다. 예고도 없이, 갑작스러운 소식에 당황해하는 모습입니다. 발표 첫날 부동산의 문의전화는 조금 있는 정도입니다. 일부 단지는 집을 보러 오는 곳도 있고, 매수 의사를 표현하는 사람도 있었습니다. 수성구 전체를 다 알 수는 없으나, 확실한 것은 어제보다는 앞으로가 나을 것이란 것은 확실하다는 의견입니다. 문제는 금리이겠지만, 대구 수성구는 너무 오랫동안 규제 지역으로 묶여 있어서, 움직임은 있을 것입니다. 2017년 9월 수성구가 투기 과열지구로 지정되면서 그동안 조정 지역을 거쳐 이제 규제는 사리진 것입니다. 이번 수성구의 규제 해제는 취득세, 보유세, 양도세에서 감면 효과가..

◈ 대구 부동산, 대구 아파트 왜 폭락하는가? 대구 부동산이 거래 절벽인 상황에서 거래가 되면 최저가로 거래가 된다. 왜일까? 여러 가지 요인이 있겠지만, 22년 6월 30일 이전에는 대구 전역이 조정 지역이었다. 즉 규제지역이었다. 규제지역에서 주택청약, 즉 분양을 받기 위해서는 세대원은 불가하며, 세대주라면 1주택을 보유한 세대라 할지라도 1순위 청약이 가능하다다. ​다만 1주택 처분 조건을 약정해야 하며 추첨제 물량에만 당첨될 수 있는 환경이었다. ​이는 청약 신청 시, 기존 보유한 1주택의 처분 서약을 통해 실수요자로 인정해 준다는 것이다. ​ 그래서 대구의 적지 않은 사람들이 기존 주택 처분 조건으로 민영주택 일반공급 1순위를 통해서 아파트에 당첨되는 경우가 많았다. 그래서, 기존 주택 처분 조..

미국 헤지펀드 업계의 거물 투자자 레이 달리오가 뉴욕증시의 추가 급락 가능성을 경고했다. 금리가 4.5%가 정도로 오르면 주가는 20%가량 부정적인 영향을 미친다고 추정했다. 이러한 추정은 레이 달리오의 경험적인 지식에 근거한 추론이고, 추정이다. 주식의 가격이 부동산 가격보다 6개월 선행한다는게 일반적인 정설이다. 미국의 금리를 예측하는 fed watch 의 그래프에서도 22년 12월이면 기준금리의 상단이 4.5%가 될것이라고 예측한다. 만일 이러한 미국금리 4.5%가 현실화되면 대구 부동산 시장은 지금보다도 더 하락은 확실시 된다는 추론을 해볼수 있다. 물론 그 사이 대구 수성구가 조정지역이 되면 거래는 살아날것이다. 그렇다 하더라도, 기준금리가 너무 높게 형성이 되면 상승은 어려울것이고, 하락이 더..

금리 인상시기에 대구 상가, 빌딩 시장은 어떠한가? 금리 인상이 무섭다. 지인인 지점장도 최근의 통화에서 무서운 대출 금리라는 표현을 사용하면서 상가 대출금리의 무서움을 표현했다. 2020년부터 시작된 초저금리로 인하여 대구의 빌딩, 상가 시장은 호황을 누렸다. 엄청난 보상금과 초저금리로 시장에 유동성은 넘쳐났으며, 아파트로 돈을 번 사람들은 너도나도 빌딩, 상가를 매수하는 시장이었다. 그러나 뜻하지 않게 2022년 미국 소비자 물가지수의 급격한 상승으로, 2022년 6월부터 시작된 미국의 기준금리의 가파른 상승은 대구 빌딩을 최근에 매수한 사람들에게 공포로 다가오고 있다. 금리상승을 예측한 이들이 많았으나, 이렇게 가파른 금리 상승을 예측한 사람은 거의 없었는게 아니라, 없었다.!!! 단연코. 과거 1..

2012년 대구 부동산 시장과 현재 2022년 대구 부동산 시장의 공통점과 차이점은 무엇이가? 공통점은 무엇인가? -. 공포가 지배하는 시장 -. 미분양이 넘쳐나는 시장 -. 매수자가 없는 시장 -. 2012년에도 아파트 대출 금리는 4.5-5%를 형성하던 고금리 시장이었다. 차이점은 무엇인가? 2012년은 미분양이 감소하는 시점이었고, 오랫동안 미분양이 쌓여가든 아파트 시장이 미분양이 소진되는 시점이었다. 2012년도에는 수성구 대형 아파트가 무덤이던 시절이었다. 그 당시 소시민들 사이에는 누가 과연 50평대 아파트를 구매해서 살 것인가? 국민 평형이 대세를 이루던 시절, 50평 아파트가 5억이라는 가격에 과연 누가 구매를 하는가?라는 의문이 팽배하던 시절이었다. 그러나 2012년 연말을 기준으로 점차..

2022년 9월 환율폭등, 금리인상, 경기 침체등 대외적인 환경과 대구만이 가지는 미분양, 입주물량 과다로 인해 대구 부동산은 공포 그 자체이다. 특히 23년 입주물량은 역대 최고치를 이룰 전망이다. 이러한 사실은 이제 대중에게 인식되어 대중이 군집행동을 하는 단초가 되고 있다. 그래서 대구 부동산 시장은 공포가 최고조에 이르고 있다. 2010년 전후 시장도 지금과 별반 다르지 않다. 어떻게 보면 지금보다도 더심하다. 그당시에는 sns 가 발달되지 않아서 군집행동이 심하지 않던 시절이다. 그래서 소문에 의존하고, 공인중개사에 의존하고, 실거주의 필요성에 의해서 할인된 아파트를 구매하는 실수요자시장으로 빠르게 미분양이 소진되는 시절이었다. 그러나 지금은 sns의 발달로 과거와는 다르게 군집행동이 급속도로 ..

22년 하반기 대구 부동산 방향과 세입자 모시기 22년 9월부터 12월까지 입주물량은 5423세대이다. 수성구 526세대, 남구 499세대, 달서구 1653세대, 달성군 538세대, 동구 431세대, 북구 0 세대, 서구 0세대, 중구 1776세대 가 입주한다. 중구가 가장 많은 물량이 입주한다. 그 뒤를 달서구가 입주물량이다. 경제적으로 여유가 있는 분들은 새로운 세입자를 구하지 못했다하더라도 큰 문제가 되지 않는다. 그러나 새로운 세입자를 구해서 보증금을 반환해야 하는 분들의 고민은 깊어지고 있다. 이런 분들은 대출을 해서 보증금을 반환해야 하는데, 사업자가 있으면 고금리 대출을 얻어서라도 반환하면 된다. 일반적으로 신용대출은 보증금 반환 3개월 이전에 대출한 경우는 문제 없다고들 한다. 현재도 아파..

요즘은 과거와 다르게 부동산은 군집 행동을 한다. 일반적인 재화와 서비스는 가격이 오르면 수요가 줄고, 가격이 내리면 수요가 느는 상품들이 많다. 그런데, 부동산은 가격이 상승하면, 너도나도 매수하려고 한다. 집단적인 행동, 즉 군집 행동으로 부동산을 매수하려고 한다. 대구 부동산을 둘러싼 환경은 긍정적인 요소를 찾아보기 어렵다. 모든것이 부정적인 요소로 가득하다. 1. 23년 입주물량 최대 : 약 3만 5천세대 2. 미국의 기준금리 인상으로 한국도 지속적인 금리인상 3. 미분양이 지속적으로 증가하고 있다. 4. 연말이면 트윈데믹(독감과 코로나) 확산 가능성으로 경기 침체 5. 고환율로 인한 수입 물가 상승 등으로 경기 침체 및 외환 위기 가능성 증가 6. 21년 하반기 부터 입주 물량 증가로 가격 하락..