소피스트박

2022년 9월 21일 대구 수성구 조정 지역 해제가 발표되었습니다. 해제 발표 시점에 세계 경제가 너무나 요동치고 있습니다. 특히 한국의 환율, 10월에 예고된 금리 인상 등으로 투자 심리는 위축된 상황입니다. 그러나 실수요자 및 부동산 투자 경험자들은 수성구 급매 및 초급매 매수를 저울질 하고 있습니다. ◎ 만촌 3차 화성의 매매 그런 가운데 신저가로 거래가 이루어지는 아파트가 나오고 있습니다. 그중 한 아파트인 만촌 3차 화성 아파트가 8.3억에 거래되면서, sns 및 카페 등에서는 매도자 승, 매수자가 잘못 매수했다는 글들이 많이 올라옵니다. 그러나 저는 의견이 조금 다릅니다. 매수자분이 구매한 금액 8.3억이 바닥이 아닐 수는 있지만, 저는 매수자분이 잘 매수했다고 생각합니다. 매도자분은 사정이..

2022년 9월 21일 대구 수성구 조정 지역 해제가 발표되었습니다. 너무 갑작스러운 해제 소식이라, 지인들, 부동산에 관심이 많은 분들도 수성구 조정해제 이후 대구 부동산에 대해서 궁금해 하면서 과연 앞으로 어떻게 흐름이 이어질지 궁금해 하는 분위기 입니다. 이러한 분위기는 다음과 같은 큰 줄기로 요약됩니다. 1. 대구가 입주물량 과다와 금리의 지속적인 인상으로 분위기의 반전은 없을 것이고, 거래는 조금 일어날 것이다. 2. 지역의 부동산 흐름은 고무줄 기차에 비유하듯이, 수성구가 조정지역 해제가 되어, 수성구가 얼마만큼 거래가 되는냐에 따라 타구 흐름도 영향을 미칠 것이다. 3. 타구의 부동산 하락은 심화될것이며, 수성구는 하락이 멈출 것이다. 4. 수성구 급매및 초급매는 소진될 것이며, 서서히 거래..

최악을 대비하라, 연준 파월 의장의 거친 입이 연일 쏟아집니다. 'Hope for the best, plan for the worst' 제롬 파월 미 중앙은행(Fed) 의장이 9월 연방공개시장위원회(FOMC) 정례 회의 후 기자회견에서 한 말입니다. 최선을 희망하면서 최악을 대비하겠다는 겁니다. 최상의 시나리오는 물가를 잡으면서도 경기는 죽이지 않겠다는 것인데, 이게 그렇게 말처럼 쉬운 일이 아닙니다. 물가를 잡은 대가, 비용은 경기 침체일수 밖에 없다는 것이 대체적인 시각입니다. 세상에 공짜 점심이 없듯이 말입니다. 반대로 최악은 금리 인상으로 물가도 못 잡았는데, 경기만 죽이는 결과를 초래하는 것입니다. 이번의 물가 상승은 공급망과 우크라이나-러시아 전쟁으로 인한 에너지 값 상승 등 공급망의 붕괴로 ..

수성구 조정 지역 해제와 동대구역 아파트의 관계 수성구 조정 지역이 해제되고, 문의는 조금씩 늘어나는 추세입니다. 매수자들은 눈치 보는 장세이며, 관망하는 분위기인듯 합니다. 금리는 연일 오르고, 23년 연말까지 미국 기준금리가 오른다고 하니, 다들 무서워하는 분위기 인듯 합니다. 그러면서도, 지금이 바닥이라고 생각하시는 분들은 매수를 저울질 하는것 같습니다. 오늘은 수성구 조정 지역 해제가 된 후 앞으로 동대구역 인근 아파트에 어떤 영향을 미칠지에 대해서 생각해 보겠습니다. 그동안 5년에 걸쳐서 수성구가 규제지역으로 묶이다 보니, 타구와의 아파트 가격이 기울어진 운동장에서 경쟁을 하는 모습을 보여왔습니다. 금리 인상, 입주 물량 과다, 경기 침체 등으로 대구 부동산 시장이 하락 시기를 맞고 있는 가운데..

대구 수성구를 포함하여 지방은 세종을 제외하고는 9.26일 자로 조정 대상 지역에서 해제됩니다. 즉, 지방은 세종시를 제외하고 전부 해제됩니다. 경기도 외곽 안성, 평택, 동두천, 양주, 파주시 등 5곳도 조정 대상 지역에서 해제됩니다. 인천은 투기과열지구는 해제되나, 서, 남동, 연수구는 조정 대상 지역으로 규제 받습니다. 결과적으로 지방 대부분을 모두 조정 지역 해제를 한 이유는 특정 지역만 해제할 경우 풍선효과가 나타나라 우려를 불식시키기 위한 의도로 풀이됩니다. 서울과 인접지역은 규제가 그대로 유지됩니다. 대구 수성구가 조정 지역 해제로 인하여 달라지는 것은 크게 대출완화 1가지와 세금 3가지인데 취등록세, 보유세, 양도소득세입니다. 즉, 아파트를 매수할 때 세금, 보유할 때 세금, 매도할 때 세..

2022년 9월 21일 대구 수성구 조정 지역 해제가 발표되었습니다. 너무 갑작스러운 해제 소식이라, 모두들 어리둥절하는 모습입니다. 예고도 없이, 갑작스러운 소식에 당황해하는 모습입니다. 발표 첫날 부동산의 문의전화는 조금 있는 정도입니다. 일부 단지는 집을 보러 오는 곳도 있고, 매수 의사를 표현하는 사람도 있었습니다. 수성구 전체를 다 알 수는 없으나, 확실한 것은 어제보다는 앞으로가 나을 것이란 것은 확실하다는 의견입니다. 문제는 금리이겠지만, 대구 수성구는 너무 오랫동안 규제 지역으로 묶여 있어서, 움직임은 있을 것입니다. 2017년 9월 수성구가 투기 과열지구로 지정되면서 그동안 조정 지역을 거쳐 이제 규제는 사리진 것입니다. 이번 수성구의 규제 해제는 취득세, 보유세, 양도세에서 감면 효과가..

현재 대구 부동산은 무관심과 공포가 지배하고 있다. 거래가 되면 최저가로 거래되고, 기존 실거래가 대비 급매, 초급매가 단지별로 나타나고 있다. 이러한 대구 부동산 폭락 결과의 원인은 크게 3가지 요인으로 압축할 수 있다. 단지별로 초급매 등은 사연이 있는 물건들이다. 일시적 1가구 2주택 비과세, 3주택, 처분 서약, 이사를 위한 급매, 사업상 급매 등 각자 사연이 있는 매물들이 나오고 있다. 문제는 이러한 초급매가 거래가 되면 매수자들은 초급매로 거래된 가격 이하로 매수하기를 원하는 심리가 생긴다는 것이다. 일반적으로 아파트 가격은 공급이 가장 큰 영향을 미치며, 상승, 하락 시기에 따라서 금리가 영향을 준다. 그래서 부동산은 금리에 절대적인 영향을 받는 것은 아니다. 하락 시기에 고금리는 하락을 가..

대출 금리 인상으로 여기 저기서 가계대출 부실 경고음이 커지고 있다. 최근 1년 사이 ‘고물가'로 인하여, 고금리, 고환율이 고착화 되고 있다. 그 중에서도 고금리가 지속화되고, 점차적으로 증가하고 있는 현실이다. 우리나라는 주택 담보대출 고정금리 대출자보다는 변동금리 대출자가 80% 전후를 차지하고 있는 현실에서 고금리로 인하여 연체에 못 이겨 파산에 직면하는 경우도 증가하는 추세이다. 1800조 원 전후로 늘어난 가계 대출이 한국 경제의 뇌관이 될 것이란 우려는 늘 조명되어 왔다. 과거 20년 동안 한국의 가계대출에 대한 경고는 늘 있었지만, 지금처럼 우려가 현실화되는 시기도 찾아보기 어려운 시기이다. 특히 역대 최대로 늘어난 가계부채와 더불어 변동금리를 차지하는 차주들의 근심이 가파르게 증가하는 추..

◈ 대구 부동산, 대구 아파트 왜 폭락하는가? 대구 부동산이 거래 절벽인 상황에서 거래가 되면 최저가로 거래가 된다. 왜일까? 여러 가지 요인이 있겠지만, 22년 6월 30일 이전에는 대구 전역이 조정 지역이었다. 즉 규제지역이었다. 규제지역에서 주택청약, 즉 분양을 받기 위해서는 세대원은 불가하며, 세대주라면 1주택을 보유한 세대라 할지라도 1순위 청약이 가능하다다. ​다만 1주택 처분 조건을 약정해야 하며 추첨제 물량에만 당첨될 수 있는 환경이었다. ​이는 청약 신청 시, 기존 보유한 1주택의 처분 서약을 통해 실수요자로 인정해 준다는 것이다. ​ 그래서 대구의 적지 않은 사람들이 기존 주택 처분 조건으로 민영주택 일반공급 1순위를 통해서 아파트에 당첨되는 경우가 많았다. 그래서, 기존 주택 처분 조..

미국 헤지펀드 업계의 거물 투자자 레이 달리오가 뉴욕증시의 추가 급락 가능성을 경고했다. 금리가 4.5%가 정도로 오르면 주가는 20%가량 부정적인 영향을 미친다고 추정했다. 이러한 추정은 레이 달리오의 경험적인 지식에 근거한 추론이고, 추정이다. 주식의 가격이 부동산 가격보다 6개월 선행한다는게 일반적인 정설이다. 미국의 금리를 예측하는 fed watch 의 그래프에서도 22년 12월이면 기준금리의 상단이 4.5%가 될것이라고 예측한다. 만일 이러한 미국금리 4.5%가 현실화되면 대구 부동산 시장은 지금보다도 더 하락은 확실시 된다는 추론을 해볼수 있다. 물론 그 사이 대구 수성구가 조정지역이 되면 거래는 살아날것이다. 그렇다 하더라도, 기준금리가 너무 높게 형성이 되면 상승은 어려울것이고, 하락이 더..