소피스트박

대구 아파트는 지금 하락하지 않는 아파트가 없다. 이러한 소식은 새로운 뉴스가 아니다. 그런데, 수성구의 핵심중의 핵심인 만촌 3동 아파트가 하락 중이다. 하락을 넘어 폭락 수준이다. 만촌 화성 3차 아파트가 8.3억 실거래가 를 찍은 것이다. 최고가 대비 거의 -40% 가까운 하락이다. 더 큰 우려는 만촌 삼정 그린코아 아파트가 9억대 매물이 많이 나오고 있다. 물론 현장에서는 더 낮은 매물도 있을 수 있다. 여기서 우리가 궁금해 하고 의아한 점은 과거 수성구의 핵심이라 하면 범 4만 3이었는데, 범 4는 하락 수준이라면 만 3은 폭락 수준이다란 것이다. 이유가 무엇인가? 첫째 만촌 삼정 그린코아 아파트 옆에 자이르네가 아직 미분양 상태라, 입주가 시작되면 전세가 하락하고, 전세가의 하락은 매매가의 하..

대구역 경남센트로 팰리스 마피 1억 향후 방향은? 대구 부동산이 빙하기다. 이제 시작이라고 말하는 사람이 있지만 동의할 수 없다. 대구 아파트 시장은 이제 허리 아래로 진입했다고 볼 수 있다. 23년이 가장 어려운 시기가 되리라고 하고, 대다수의 사람들도 동의한다. 하물며, 미국의 경제도 100% 경기 침체라는 경제 전문가들이 전망한다. 우리나라도 큰 이변이 없는 한 경기 침체가 확실시된다. 23년 대구 아파트 시장은 경기 침체, 고금리 지속, 환율 상승, 최대 입주 물량, 조정지역 해제후 전세, 매매가 하락, 자영업자들의 어려움 등 노출된, 예견된 악재는 너무나 많다. 상대적으로 호재는 거의 찾아볼수가 없다. 하나의 호재라고 하면 대구 아파트에 대해서 공부를 많이 한 예비 매수자들이 군집으로 학습하고,..

그동안 많은 건물주를 만나 보았다. 이들의 공통점은 나이에 비해서 자신감이 넘쳤으며, 열정적이었고, 사업가가 많았다. 다음으로는 전문직도 있었으나, 사업가가 압도적으로 많았다. 아파트는 파는 사람, 사는 사람이 비교적 큰 손해를 보는 경우가 드물다. 아파트 가격이 비교적 투명하기 때문이다. 그런데 상가 건물은 매도인과 매수인 중에 누군가는 손해를 보고 이익을 얻는다는 것이다. 연일 금리 인상, 세계 경기 침체, 경제 위기 이런 뉴스가 보도되는 관계로 거래 절벽이다. 특히 고금리로 인하여 향후 건물은 시장에 많이 나올 것이다. 과거에 부자들은 왜 건물을 살까 라는 뜬금없는 생각을 하게 되었다. 결론은 은퇴, 명퇴한 사람이 생계의 수단이든, 직업을 위해서든 자영업을 선택할 수밖에 없다는 것이고, 그들이 수십..

https://youtu.be/tffLMGrpNz0 대구 아파트의 하락폭이 커지고 있다. 아무래도 공포에 던지는 분들이 적지 않은 것일 것이다. 물론 처분 서약으로 인하여, 기존 집을 매도해야 하는 상황도 있지만, 23년 2월까지 미국의 기준금리가 상승이 예견된 시점에서 공포를 느끼는 분이 많은 것 같다. 사실 아파트 가격이 오르면 기분은 좋지만, 한편으로 부담이기도 하다. 언제 또 떨어질지, 그러나 하락하면 공포다. 대구 부동산 투자를 처음 하시는 분들이 아무래도 학습 부족으로 물건을 던지는 경향이 있다. 물론 경제적으로 버티기 어려워서 매물을 최저가에 던지는 것은 이해된다. 지금 대구 부동산은 버텨야 한다. 매물을 던지는 투매의 조짐이 일부 보이는 단지도 있다. 가격이 많이 하락한 아파트는 -30%-..

대구 부동산을 정리한다는 생각으로 출간했습니다. 수성구, 중구,달서구 매수 후보를 20개 정도 정리했습니다. 내용을 읽어보시면 대부분 이해가 되시리라 생각합니다. 이해가 안되시면 제가 잘못 쓴 것이고, 대부분의 지식은 읽으면 이해가 됩니다. 이해가 된다고 아는게 아니라고 생각합니다. 어떤 책이든 읽어서 이해가 안되면 저자가 책을 잘 못 집필한 것입니다. 여러분의 것으로 소화하기 위해서는 최소한 지인 또는 배우자에게 30분 정도 설명할수 있을때, 여러분의 논리나 중심이 서지 않을까 생각합니다. 22년11월 1일 업데이트했습니다. 대구 부동산을 위해서 전자책을 출간 했습니다. [전자책] 대구 아파트 분석(수성구, 중구, 달서구 중심) 매수후보리스트 관심있으신분은 참고하세요 ​ https://kmong.com..

23년 수성구 입주물량을 분석해보자. 수성구의 적정 물량을 연간 2,063세대로 추정하고, 향후 4년간 총 11,478세대가 입주한다. 3,226세대 초과 공급이다. 초과공급은 23년 하반기에 몰려 있다. 23년 10월-12월까지 수성구에 입주하는 세대는 4,451세대다. 과거 데이터와 현재 데이터의 사실들을 열거하면 23년 하반기 수성구 입주 4,451세 대수는 2006년 3분기 수성구 4,752세대가 입주했던 시기와 비슷하다. 2022년 10월 대구 미분양 세대 8,301세대는 2006년 12월 대구 전역 미분양 세대는 8,732세대와 비슷하다. 23년 입주 폭탄을 염두해두면, 앞으로 미분양 세대는 계속적으로 증가할 것이다. 결과적으로 현재의 미분양 세대수는 계속적으로 증가할 것이고, 이러한 사실은 ..

12일 개최되는 한은 금통위가 빅 스텝 0.5% 인상을 단행할 것이란 전망이 우세한 가운데 대출 이자 부담이 더욱 커져 영끌족과 ·빚투족들의 시름은 커지고 고통은 더욱 가중될 전망이다. 이러한 가운데, 대구 부동산에서 대출을 일으킨 사람들의 시름은 더 커질수 밖에 없다. 어려움에 대해서 이야기 하고자 하는 게 아니다. 미국의 금리 인상은 23년 연말까지 예고되어 있는 상황이다. 문제는 대출을 일으킨 사람들이 본업에 충실하지 못하고, 심리적으로 더 힘들어진다는 것이다. 이를 해결할 수 있는 해결책은 고정금리로 갈아타야 된다는 것이다. 물론 현재의 대출금리보다는 고정금리가 대출이자가 더 많이 나갈 것이다. 그러나 사람들의 공포가 예측이 되면 심리적으로 덜 고통스러워한다는 것이다. 설사 한달에 수십만 원 심지..

23년, 24년 분양권을 가지고 있는 2040세대들은 입주장에 소유권 보전(이전)을 위한 준비를 해야 한다. 22년 말부터 강화된 대출로 인하여, 입주가 다가오면, 잔금대출 미확보, 구축 매각 안됨, 세입자 구하기 어려움, 분양권 매도 안됨 등의 여러 가지 문제가 발생한다. 본인이 가지고 있는 분양권의 입주시기와 인근에 입주가 예정된 아파트의 세대수를 살펴봐야 한다. 흔히들 입주가 많은 지역에 본인이 분양권을 가지고 있고, 비슷한 시기에 입주하면, 지금부터 자금 계획을 세워야 한다. 지금부터 저축으로 모은다고 해서 당장 돈이 마련되는게 아니다. 그러면, 대출을 알아봐야 한다. 물론 부모, 형제 찬스를 이용할 수 있으면 다행이지만 이것이 없으면, 대출 상담사와 지금부터 준비를 해야 한다. 흔히들 사업자 대..

대구 부동산은 수성구가 리딩 한다고 한다. 22년 9월 21일 수성구가 조정지역 해제되고 나서 많은 분들이 기대와 우려를 하고 있었다. 기대가 더 많았다고 한다. 그런데, 연일 세계 경제의 암울한 전망과 환율 등 부정적인 언론의 보도는 매수자들에게 매수를 포기하게 만들기에 충분했고, 매도자에게는 공포로 다가오고 있다. 그러나 경험있는 매수자나 꼭 필요해서 매수를 해야 하는 분 중 일부는 급매를 매수하고 있다. 흔히 수성구 중에서도 범4는 수성구를 리딩 한다고 한다. 그중에서 빌리브 범어 아파트와 힐스테이트 범어가 국민 평형을 한동안 리딩하고 있었다. 이제 빌리브 범어마저 가격이 -20% 하락한 아파트가 나오고 있지만 아직 매도가 되지 않고 있다. 아파트는 다른 제품과 달리 가격이 상승하면 너도나도 매수하..

수성구 조정지역 해제 후 타구와 수성구는 동일 조건이 되었다. 수성구가 거래가 활성화되고 상승을 예견하였으나, 세계경제 및 국내 경제의 침체와 금리인상의 공포는 영끌족을 한숨 쉬게 만들고 있다. 대구 전역은 거래가 살아나지 않고 있고, 급매, 초급매 위주의 거래만 일어나고 있다. 전세 만기가 도래하는 집은 세입자가 나간다는 연락을 받으면 여러모로 난감한 처지다. 여유있는 임대인은 덜하지만 일반적으로는 새로운 세입자를 구해야 하는 입장이다. 금리인상은 전세 세입자의 수를 줄이고 월세 세입자로 전환하는 추세로 변화를 야기시킨다. 기존 임차인은 아이교육이 아니면 입주하는 신축의 저렴한 전세를 찾아 떠난다. 입주 물량이 많다보니 새로운 임차인을 맞추기 쉽지 않다. 현실적인 대안으로는 전세 퇴거 대출과 사업자 대..