소피스트박

대구 아파트 시장은 여러모로 어려운 상황을 맞이하고 있습니다. 특히 만촌 3동의 자이르네 아파트의 미분양이 향후 대구 부동산에 미칠 영향은 상당하다고 하겠습니다. 대구의 수성구는 학군으로 인하여 타구와는 차별화되는 장세를 펼쳐왔습니다. 그러나 최근 대구 아파트 시장의 여러 악재인, 공급, 미분양 증가, 금리 인상 등으로 심리는 위축된 상황에서 만촌 3동 자이르네의 미분양은 점차 그 파괴력이 크다고 하겠습니다. 23년 1월 자이르네는 입주를 앞두고 있습니다. 총 607세대 중에서 약 10-20% 전후의 계약률로 인하여, 나머지 세대가 전세로 나올 경우 이 일대의 전세 가격과 월세 가격은 상당한 영향을 받으리라 예상하고 있습니다. 시행사 입장에서는 적당한 분양가라고 생각했으나, 시장의 심리가 꺾인 상황에서 ..

대평로 일대의 마피 1억이 나온지는 오래되습니다. 대구의 하락은 1년 전부터 시작되었으며, 하락의 폭은 역대급입니다. -40 % 이상 하락한 아파트들은 이제 낯설지 않은 가격대입니다. 미국의 자이언트 스텝은 대구 아파트 시장을 더욱 힘들게 하고 있는 상황입니다. 미국의 금리 인상은 12월 한번 더 남은 상황에서, 아파트 매수자는 실종 상태입니다. 그러나, 그래가 되면 최저가를 연일 갱신하는 시점에서 모두들 두려워하고 있습니다. 사람이 살다보면 어려운 시기도 있습니다. 사실 지금보다는 IMF와 2008-2009년도가 더 어려운 시기인 것 같습니다 당시에는 정보가 없어서, 분양권 당사자들은 알 수 없는 미래로 참담할 정도로 어려운 시기를 보냈습니다. 정부는 부동산 시장의 연착륙을 바라지만, 지금 대구의 상황..

23년 부동산 시장은 경기 침체, 고금리 지속으로 블랙스완을 경험할 것입니다. 이러한 위기는 누군가에게는 분명 기회가 될 것입니다. 대구 아파트는 특히 어려운 시장이 될 것이란 것은 여러 지표, 미분양 1만세대 이상, 23년 입주 물량 3.5만세대 등을 통해서 나타나고 있습니다. 그런데, 지금 그 전조 현상이 일어나고 있습니다. 전세 세입자가 계약 만료 시점에서 너도나도 계약 해지 통보가 이어지고 있다는 현지 중개사들이 전하고 있습니다. 제 주위에도 전세 세입자가 계약 해지를 통보하고 있다고 합니다. 아파트만 이런게 아니라 상가, 꼬마 빌딩 시장에도 이러한 조짐이 나타나고 있습니다. 초저금리 시대에 상가 대출 금리가 2.3-3.0 %로 대출을 받아 빌딩을 구매한 사람들이 대출 금리가 5%가 되고 조만간 ..

대구 꼬마 빌딩의 내용의 핵심만 담아서 전자책을 발간했습니다. 23년 금리 최고기에 아파트보다도 더 힘들 수 있는 것이 상가, 건물입니다. 그중에서 소시민들이 접근 가능한 꼬마빌딩에 대한 내용을 담았습니다. 특히 꼬빌 매수 단계에서 소유권 이전후, 건물 관리, 세입자 관리 등에 대한 핵심적인 내용만 다루었습니다. 대구의 8개의 신축과 리모델링 성공사례 꼬마빌딩을 중심으로 분석하였습니다. 이용하신다면 8개 꼬빌을 각각 10번 정도는 가보셔야 될 것입니다. #본 전자책의 목적과 의도 꼬마 빌딩은 서민들의 꿈입니다. 그러나, 시중에 판매되는 서적들은 꼬마빌딩의 일반적인 내용만을 담고 있어서, 혼자 공부하기에는 매우 많은 시간이 소요됩니다. 특히 대구의 꼬마빌딩 사례에 대한 분석은 전무하여 초보자들이 접근하기에..

1. 미분양 현황 대구시 발표 자료에 따르면 22년 9월 30일 자로 10,539가구가 미분양으로 집계되고 있는데, 현실적으로는 미공개 시행사 미분양까지 합치면 1.2 만 세대 이상은 될 것이라고 추정할 수 있습니다. 아파트 상승, 하락의 지표라고 할 수 있는 미분양이 계속적으로 증가한다는 것은 대구 부동산의 방향성이 하락으로 향하고 있다고 봐야 합니다. 더 큰 문제는 수성구 핵심 지역이 미분양이 증가하고 있다는 것입니다. 이러한 미분양은 23년도 3.5만 세대 입주 물량과 겹쳐져서 좀처럼 해소되기가 어려울 것 같습니다. 적어도 23년은 지나야 미분양 물량이 소화되리라 봅니다. 물론 정책적인 변수 예를 들면 미분양을 매수하면 양도세 5년 한시적 면제 등 특단의 조치가 나오면 방향성은 급격하게 변할 여지는..

월배 아이파크의 가격이 3.85억에 거래가 되었다. 이 가격은 2017년 6월 전후 가격이다. 부동산은 심리가 크게 좌우한다. 지금 대구의 부동산 분위기는 자고 나면 최저가를 갱신한다. 그러나 진천역 인근 월배 아이파크는 바닥을 향해 가고 있는 듯한 흐름새다. 월배 아이파크는 초품아 아파트로 거주 만족도는 높다. 중학교 학군이 조금 아쉽긴 하지만, 살기에는 정말 좋은 아파트이다. 인근 월배 아이파크 2차, ak 그랑폴리스, 삼정그린 아파트 등 인근의 대부분의 아파트는 초품아다. 20년 12월 6.65억 원이 최고가이다. 이번에 최저가로 거래된 동은 111동이다. 최고가 대비 42% 하락이다. 일반적으로 하락기 폭락기에는 최고가 대비 40% 전후로 하락한다는 게 일반적인 정설이다. 그러나, 레고랜드 발 채..

수성구의 대표 학군지인 만촌 3동의 전세가가 20% 정도 하락하는 추세이다. 특히 만촌 자이르네의 미분양은 향후 입주 시 08년도에 적용되었던, 전세 2년 후 우선 매수권을 부여할 수도 있다. 과거 07년-10년도 사이 수성구 대형 평수가 대량 미분양 사태 당시 시행사들은 2년 거주 후 전세자가 마음에 들면 분양을 받음과 동시에 가격을 30 % 까지 할인해주는 때도 있었다. 현재 대구의 각 구별도 대장 아파트의 전세가는 3억5천-4억 사이이다. 그런데 수성구의 핵심지역인 만촌 3동 만촌 자이르네와 만촌 삼정의 전세가는 5억 수준이다. 전세가의 하락은 매매가의 하락을 동반한다. 전세가는 순수 실거주자 시장이며, 거품이 존재하지 않는다고 한다. 23년 1월 만촌 자이르네가 입주할 즈음에는 전세가가 더 하락할..

대구 부동산이 연일 신저가를 이어가고 있다. 처분 서약, 입주 단지의 잔금 부족, 전세가 하락으로 인한 매매가 하락 등으로 일부 단지별로 투매가 일어나고 있다. 그러나, 이런 시기에는 급한 사연이 아니면 버텨야 한다. 경기 침체, 경제 위기등의 공포로 급한 사연이 없는데도 아파트를 던지는 행위는 바람직하다고 할 수는 없다. 대구의 대장 아파트인 힐스테이트 범어도 하락 분위기다. 중층이 13.5억에 매물로 나와 있다. 과거 실거래가를 보면 저층 2층과 5층이 13.5억에 거래된 것으로 비추어보면 10% 내외 하락한 것으로 보인다. 물론 거래가 되려고 하면 어느 정도의 하락된 가격에서 거래될 것으로 추정해볼 때는 15% 정도 하락이 될 가능성이 있다. 힐스테이트 범어는 경신고등학교 학군과 신축이라는 장점에도..

지난 6개월에 걸쳐서 지난 10년이상의 대구빌딩, 상가의 내용을 저술하였습니다. 최근 5년간 지인들의 여러 빌딩, 상가의 150억 이상의 매매에 같이 고민하면서 느끼고, 생각하고, 배운 노하우를 책으로 출간하였습니다. 일반 빌딩 서적의 내용은 몇 페이지로 요약했고, 대부분 사례 중심으로 작성하였습니다. 적어도 10번 이상 보시고, 해당 건물을 10번 이상 가서 상상해 보실 것을 권해 드립니다. 10년 이상 상가 건물을 공부하면서 매매된 대표적인 사례중심으로 21개의 성공 사례와 6개의 실패 사례 중심으로 저술하였습니다. 매수후 멘탈관리에 대한 내용도 중점을 두었습니다. 본 전자책을 구매하시면 안되시는 분 -. 전자책의 가격이 비싸다고 생각하시는 분 -. 주식에 길들여져 단기간에 부를 이루려고 하시는 분 ..

연일 대구 부동산, 아파트가 신저가를 기록하면서 거래된다는 보도가 언론과 유튜브를 통해서 접하면서 위기감을 느낀다. 한편으로 이번 기회만큼은 무주택에서 탈출하자. 나도 2 주택자로 1 주택은 본인이 거주하고, 월세 받는 삶을 살아 보자 등저마다 다짐한다. 이번에는 바닥을 잡을 것이라고, 그런데, 좀처럼 바닥이 언제인지 바닥이 오면 매수를 해야 하는지? 과연 바닥이 오면 누가 매수를 하는건지? 최근에 만촌 3동 -40%, 범어 푸르지오 -30%, 범어 e편한 -40 % 등 대구 핵심지 아파트가 -30% 이상 하락한 아파트들이 한두 단지가 아니라 헤아릴 수가 없을 정도다. 지금 들어가도 나쁘지 않다는 생각은 드는데, 왠지 내일은 더 떨어질 것 같고, 내년은 훨씬 더 떨어질것 같다. 너도 나도 떨어지고, 각종..